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人生不是學到就是賺到 |
今天分享的筆記是ＪＥＲＲＹ的被動收入分享．
２０１７／０６／２４今天新竹是個好天氣，很高興可以多認識來自台灣北，中，南２０幾位想要學習如何創造出被動收入新朋友，有台中的包租公，有新北的房仲，有自己從事酒品，也有情侶一起來參加，真是太神奇了！
當然！一天的學習，吸收很多的資訊，最重要的是２個觀念，借力和虛實整合
ＪＥＲＲＹ說，利用借力吸引更多人，有了人流，收集名單，
再利用虛實整合，線上線下交錯，就可以創造出收入．
要會使用槓桿的能力，用別人的錢或是別人的時間才可以加快累積第一桶金，但是之前要先學會辨別資產的能力，市場上有太多標的，有好的也有不太好的，有時選擇比努力重要，
因為是預售屋，預約單（紅單），
如果不簽約，訂金是無息返還，風險是可以被掌握的．
被動收入的建立，可以花錢或花時間，
有錢的朋友可以直接找對的標的找投資，
沒有錢或是不想花錢的朋友，就可以利用時間來建立，每天都有２４小時，要花時間在有用的事情上，例如：網路行銷，直銷事業
網路行銷：
可以寫部落格，建立ＦＢ粉絲，用ＬＩＮＥ＠培養粉絲，
＜＜服務的人越多收入就越多＞＞
收入想要增加，因為上班族服務的人的人只有一個就是老闆，
想要增加收入，就要思考如何增加服務的人．網路案例：４８６ 千萬少年ＣＥＯ
４８６
千萬少年ＣＥＯ
每年都有出現的機會卡，中秋烤肉篇，烤肉是個很特別活動，參與的人從９歲到５９歲都可以參加，烤的項目更是五花八門，烤肉最需要的是什麼？
烤肉用具，及食材，飲料，烤肉用具成本是比較固定的，相對的可以獲利的空間比較小，飲料也是，其中，食材的成本卻會因為供需而有比較大的調整，這就是關鍵點，
肉類及海鮮類是需求的大宗，我朋友分享一個實際的例子，在中秋節前２個月，一次進了一貨櫃的海鮮類食材，利用中秋節的這段時間去販售，去年就因為這樣賺進６０－７０萬元重點是每年都可以一次，年年都可以複製，花２個月的時間，可以賺進１年的收入，這是不是很棒呢？
眼尖的朋友就看出來了這就是時間差所產生出的機會卡。
分割經濟
一間４０坪的公寓，３房２廳，一個月可以收１.５萬，可是，透過分割的概念，將其分割成６間套房，１間收５０００的租金，就可以有３萬的收入，空間分割完，時間也可以分割例如：民宿，日租套房，ＱＫ用...
中古屋改套房
公寓，華廈，你會選那一個？公寓要找２５－３５年的物件，
因為房子有使用年限，以銀行估價來看房子的使用年限３５－５０年（因為ＮＩＣＫ之前在銀行有做過估價）接下來ＮＩＣＫ快速說明一下，銀行估價會看房子的建材來做使用年限的判斷，常見的公寓或華廈大都是以加強磚或是ＲＣ來建造，加強磚的使用年限大約是３５年，ＲＣ的使用年限大約是５０年，如果你買的建物是加強磚或是ＲＣ來建造，在銀行的估價上會有很大的不同．
ＪＥＲＲＹ今天提到，套房賺錢的技巧，
想要公寓改套房賺錢，前提是要可以找到便宜的公寓，一坪１０萬以下幾乎鐵賺，３０坪的公寓，可以分割成幾間呢？６間對不對？
不！
是５間才對，因為要留走道和公共空間呀！
假設一坪１０萬，３０坪，買房屋的成本就是３００萬，一坪裝潢預估是５萬，３０坪，裝潢的成本就是１５０萬，總共是４５０萬。而租金是依薪水而調整的，租金是不會有太大的漲幅，
７０００＊５＝３５０００
改成套房，套房的報酬率台北大約５％，新竹大約６－８％。
房價用投報酬率去回推，
３５０００＊１２＊６％＝７００萬
假定８％＝＞５２５萬
獲利空間大約是７５－２５０萬
不急獲利空間才大，所以有收租就不急，想想，同樣改套房，好賣的是空屋還是滿租的呢？當然也才是滿租的情形下囉！滿租不只好賣，同樣還有租金收入可以應付房貸，也就不急者想要快速獲利，這樣才會有更大的獲利空間。
今天就有台中的同學分享，曾經聽媽媽說在中港路上有一間一坪２萬的舊公寓，當下還在考慮的情形下，過了一陣子之後媽媽說，那間舊公寓，現在已經可以月收３萬元的租金了，聽了這個分享之後，所有在場的同學都為他婉惜呀！ＪＥＲＲＹ建議，可以先寫要約書，因為不會當下就簽約，就有緩衝的時間可以冷靜思考也有了找資金的時間如果真的不會判斷可以打電話求救，
套房二房東實戰要點
所需資金小，報酬率高，
被動收入有機會快速建立
物件不好開發
需要投資時間經營練兵
沒有未來轉賣價差
踏出包租公低風險學經驗的第一步（先小再大）
大房東原本以６０００元出租，因為不住在新竹當地，所以不想花時間管理也不想花腦力去裝潢，就問ＪＥＲＲＹ可以幫他解決，ＪＥＲＲＹ評估之後和大房東談以１間３０００元租下，７間３０００元＝２１０００（成本）
經過裝潢之後，７間花了５８萬元，（ＪＥＲＲＹ誠實說，因為第一次當二房東，成本比較高，可是有了第一次經驗，第二次就會比較划算）同樣６０００出租，７間＊６０００＝４２０００
４２０００－２１０００＝２１０００ 保守估計為２萬，
２萬＊１２＝２４萬；５８萬＝＞２.５年回收
控制在１－２個月內可以裝潢好．二房東最怕就是空窗期，因為大房東不會因為沒租出去就少收所以一定要把空窗期控制好．（預估表沒拍到）清潔外包大約５０００，想省錢和健身的可以自己來，因為有了第一次的經驗之後，這次預算６－７萬一間６萬＊４間＝２４萬（基本）可以投資可以移動的項目，家電，冷氣，冰箱...
缺點是這樣的物件不好找，大房東會想為什麼要給你賺．
下午部分：
辦活動，教室出租
教室出租；器材出租
如何判斷趨勢？
現在直銷商一直出現，初期為了省成本會來出租教室，辦說明會，辦培訓，原來２０１７年發現這個商機之後，開始卡位，利用網路的力量現在在ＧＯＯＧＬＥ搜尋第一頁就有ＧＡＲＲＹ的卡位
先賣再買才是創業不敗之地
大部分人創業失敗是因為都先準備好才開始賺錢，所以要先想好如何做好行銷，富爸爸說過，沒做過直銷不要輕易創業，不會行銷不會業務，東西是賣不出去的，
ＳＥＯ是個網路的一個技巧，
可以花錢買也可以花時間自己做，
樓上的教室假日滿租，確定有市場有客源之後，樓下的教室才開始裝潢，現在樓下假日也滿租，
夾娃娃機最近出現很多，也是一個不錯的機會，但是要思考一下會不會有蛋塔效應，機器不是重點，地點和內容物才是夾娃娃的重點．
基地台也是可以考慮，因為基地台的需求是在郊區，可以在郊區找好點，樓上租給基地台，樓下便宜租給房客，不過，內心的考量就自行斟酌．
你天天都看到卻都沒想到的被動收入，
路旁的大型廣告看版也是一個不錯的被動收入來源，
屋頂的鐵架大約幾萬元，一個月可以收３－５萬的廣告費．
洗車場
這是不是趨勢性產品，需求會不會越來越多，現在新的社區都會是大樓型，會有附設車位可是不會附設洗車格，毛利率好不好呢？
洗車用水管泡沫很便宜，有９０％以上，比５０嵐還好，
部落格
只是寫部落格是不會賺錢，一般部落格都是收廣告費或是聯盟行銷，寫部落格要會收集名單，先平行再垂直，才可以達到最好的效果，平行就是要會整個平台，ＬＩＮＥ＋ＦＢ＋部落格曝光，垂直就是要有留名單才可以持續培養粉絲．像是百貨公司一樣，找人來，只要有人來消費，所有的消費都會和他有關．
想當房東卻沒有頭期款嗎？
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２０１７／０６／２７（公開分享）
打造被動收入-
分割經濟學-成為房東全紀錄
我是ＮＩＣＫ，一天的學習，有好多的東西要整理，整理得不好不再見怪，上圖是我經營的ＬＩＮＥ＠歡迎加入一起討論更多新商機．
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