消費者購屋須知：購買預售屋注意事項之教戰守則12條
文 / 站務13
【台灣法律網】
消費者購屋須知－購買預售屋注意事項
購買預售屋注意事項：
1、有否請領建造執照
建築物的興建，必須要領有建造執照，才可以向建築管理機關申請開工，完成時才可以申報完工，經檢驗合格才可以領取使用執照，而後才能申請接通水、電，並據以辦理建築物保存登記（建物第一次登記），並申請建築改良物所有權狀。
2、防止拿不到土地產權
建築公司蓋房子，有時是自地自建，有時是和地主合建。如果建設公司是和地主合建，購屋者最好和地主簽立土地買賣契約及與建設公司簽立房屋買賣契約，以免日後建設公司和地主一旦發生合建糾紛時，拿不到土地產權，不可不慎。
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3、瞭解稅費的負擔
房屋買賣契約書中應載明各種稅費由誰負擔，買賣房屋所應負擔的稅費包括土地增值稅、契稅、公證費、地價稅、房屋稅、印花稅、水電瓦斯接戶費、產權登記費及代書費等，除依法令規定（如契稅應由購屋者繳納及土地增值稅由出售人繳納）外，其餘稅費由誰負擔，應在契約中明訂，以免日後發生糾紛。
4、房屋買賣標的應標示清楚
買賣契約中應註明土地坐落地段、地號、建築基地面積與持分比例或坪數，註明房屋是那一棟那一層，並影印賣方建造執照之配置圖、平面圖附於契約中，較為明確清楚。
5、瞭解房屋面積坪數及單價
建設公司所計算房屋坪數，通常包括室內、陽台及公共設施面積，在購買房屋時應考慮公共設施及陽台所佔坪數的比例。有些建設公司只列私有面積及公共設施面積，而所謂私有面積則包括室內、陽台及該層電梯間、樓梯間及走廊等分擔面積在內，公共設施面積包括地下室及屋頂突出物之公共面積的分擔，所以事實上，私有面積並不等於自用面積，購屋者應予注意，否則自以為單價便宜，但是扣除公用面積外，其單價則相當高。另行政院公平交易委員會前於84年11月29日第216次委員會議決議及91年10月17日第571次委員會議通過之「公平交易法對預售屋銷售行為之規範說明」；契約書中應說明公共設施所含項目、公共設施分攤的計算方式及各戶持分總表應明確列示等事項，並自85年2月1日起，業者如未依前開決議執行，即認定違反公平交易法第24條規定。
6、注意房屋室內的格局
室內的隔間與平面配置會影響生活起居是否舒適與方便，房間的通風與採光是否良好，也都是購屋者應注意的地方。
7、瞭解付款辦法及貸款額度
許多建設公司為了促銷，常會以動人的廣告來吸引人們購屋，但是付款辦法是否合適，貸款額度多少，購屋者應充分瞭解。
8、建材及設備
許多建設公司銷售房屋時，常印有精美說明書，其中說明地坪、門窗、衛浴、廚房、水電等建材，購屋者應注意契約中是否有註明建材規格、廠牌、等級等事項，以防止賣方以劣質品充數，而在交屋時發生糾紛。
9、注意開工日期、完工期限及交屋日期
購屋者最關心的是交屋日期，簽約時應詳細註明開工日期，以及完工期限與交屋日期，以保障自身的權益。
10、完工後之管理維護
有些社區完工後建設公司會輔導成立住戶委員會，並按月繳納一定金額之管理費用，購屋者應事先瞭解並配合，以維持社區整潔。
11、違約事項
購買預售屋，從簽約到實際交屋約需經1至3年的時間，因此於簽定契約時，有關違約條款內容應詳加注意，以免日後發現房屋有瑕疵或重大問題時，如欲解約卻因違約條款，而可能造成鉅大損失。
12、買賣若透過不動產經紀業辦理者，應由該業者指派經紀人於契約書簽章。
資料來源：臺南市政府新聞室
或許你正準備買房子，也可能你已經買了房子但想換屋，不管是哪一種，若你選擇的標的物是預售屋，那麼有些事情你一定要知道。因為很可能在你經過千挑萬選，好不容易找到一家「看起來」完全符合需求的建案，而價格又「看似」合理，尤其廣告文案上寫著「距離市區只要10分鐘」、「背後靠山、大門面海」、「享有如同飯店一般的生活空間」……
符合格局圖的樣品屋，可以幫助看屋者迅速了解房屋未來的模樣
一個個如夢似幻的形容詞，還有一張張景色宜人的圖片，不斷召喚著你「簽吧！簽吧！」舌燦蓮花的銷售員則不斷在一旁敲邊鼓，誘使著你在合約書上簽章，讓你覺得只要買下這間房，未來的人生就無須擔心。於是你簽了！只
不過，這樣的美夢，很可能就在交屋後破滅……。
陷阱：上個橋、轉個彎就是台北市中心？
Tips！｜廣告文宣陷阱要小心！
當你開始尋找心目中理想的「家」，第一步大概就是上網找資料，或是收集各式建案的廣告單。
如果你把這些建案做些歸納，便不難發現所有地處市郊的建案，為了怕消費者擔心距離市區路途太過遙遠而不來買房，於是每一張精美的廣告文案都出現「10分鐘之內就能抵達台北市區！」這樣的字眼，猛然一看，感覺距離鬧區很近，但你若是必須搭乘大眾交通工具上下班的人，極可能每天將花上1至2個小時通車。
相信大多數人不會希望如此，寧願拿這些時間來補眠。
破解技巧1：選擇計程車跳錶250元內的距離
上班族若想要買房，最好挑選上班地點距離住家，以計程車跳錶不超過250元的距離最為妥當。要是你剛好是那種「日出而作、日落不能息」的上班族，而且經常過了晚上11點才能回家，那麼「小黃」肯定是陪伴你回家的好朋友。
為了不加重生活負擔，建議就此為依據，畫出幅軸，並在該區域內尋找喜歡的建案。
破解技巧2：找公立銀行或估價師估價
除了強調開車進市區方便，也有不少建案主打「近捷運站」，並強調走路只要10分鐘，還會告訴你：「這樣的房子交通便利最保值！」想知道是不是真的那麼保值，拿著地址到公立銀行或找估價師請求鑑價，就能知道到底有沒有銷售員說得那麼好。
購買預售屋等於購買一個未知的想像，若能更仔細留意諸多細節，全新好屋到手並非夢想
陷阱：美麗的接待中心等於保障？
Tips！｜別讓樣品屋沖昏頭！
每每走進富麗堂皇的接待中心，親切的銷售人員便會立刻興奮地湊上來，先是招呼你入座、奉茶，然後從建物模型開始介紹，一路講到建材、消防、保全、衛浴、廚房設備，再帶你進入美輪美奐的樣品屋。
這樣一輪下來，大部分的消費者腦子裡已塞進各式各樣的專有名詞，而銷售員在你還沒消化前繼續灌迷湯，不少人就這樣落了套，進入迷魂陣。
當然，上述那些資料確實有了解的必要，但購買預售屋更重要的是：格局圖有沒有標上尺寸，管線怎麼走！
破解技巧3：把格局圖仔細看！
千萬記得「接待中心蓋得氣派，不等於建案就有保障」。想要買到心目中的房子，一定要會看格局圖，而且最好是拿著格局圖進去樣品屋裡面對照！
因為許多建商為了讓樣品屋看起來寬廣、賣相好，經常會將樣品屋裡的格局做些變動，例如打掉一堵牆，讓客廳或主臥看起來更大，樑柱位置全都包覆，讓格局看起來方正不壓樑。
所以最好拿著格局圖一一比對，否則交屋後你會發現：怎麼跟當初看的樣品屋格局完全不一樣！
破解技巧4：問清楚尺寸是多少！
此外，格局圖上的尺寸是多少也要問清楚，因為這攸關每一個空間的實際大小，尤其房間的門若是相對、中間走道若是很窄，交屋後很可能發生門片「互打」的情況；
不然就是原本以為後陽台走道足以放進一台15公斤的蒸氣滾筒洗衣機，交屋後卻只能放進9公斤單槽洗衣機。其次，房屋內的管線怎麼走也要問清楚，你總不希望晚上睡覺時樓上沖馬桶，就聽見「嘩啦嘩啦」的聲音吧？
陷阱：合約看不懂就不看？
Tips！｜合約審閱要仔細！
好啦！總算在經過重重檢驗後，決定買下這間房子，可別以為接下來的事情就結束了，也別認為接下來的事情交給銷售員就能搞定。千萬記得：「魔鬼藏在細節裡！」好不容易走到最後一步，在此跌跤那真是得不償失。
破解技巧5：註明開工、完工和交屋日期
在決定購買前，有些事情必須詳加了解。首先，要知道建商是否已經申請到「建照」和「使用執照」；若已申請何時會核發，預計交屋時間在何時，這些都要問清楚，而且合約內必須註明開工、完工和交屋日期。
破解技巧6：坪數記載要詳細
其次，合約內列出的坪數必須包含私有面積與公有面積。所謂私有面積，包含：室內、夾層屋、陽台、該層電梯間、樓梯間與走廊等分攤面積。
所謂公共設施面積，包含：地下室及屋頂突出物之公共分擔面積。因此，別以為私有面積就是室內空間，看合約時可別漏看，因為這關係到你花多少錢買一坪。
破解技巧7：土地產權搞清楚
目前有很多重劃區建案是「建商和地主合建」，若建商與地主又採取「合建分售」的形式，最怕遇到建商與地主發生糾紛。為避免自己拿不到土地產權，一定要與地主簽土地買賣契約，與建商簽房屋買賣契約。
破解技巧8：問明並詳載保固期限
房子結構的保固期有多長、固定建材和設備的保固又有多久，這些都應該問清楚，並註記在合約中，才能保障自己的權益。
破解技巧9：所有「備註」事項要「先加註」，看過才蓋章
許多銷售員會用取巧的方式規避「契約審閱期」，先拿出制式的合約給你回家看5天，等你送回後就要求你授權刻印章，原因是有很多「騎縫章」要蓋，若不授權作業很麻煩。然後在這個期間，把「有問題」的條約備註到合約之中，最後再找你來簽名蓋私章。
結果裡面就多了好幾條「違約事項」，並立下鉅額違約金，以便防止你在交屋前發現任何疏失想解約。切記：法律不保障睡著的人！要是你自己都不仔細看過所有合約內容，誰都救不了你啊！
破解技巧10：所有廣告物都要保留
最後，保留你賞屋時拿到的所有廣告文宣物，要是交屋之後發現內容與當初建商發行的廣告不符，才可以做為請求賠償的證明。
想要保障？張大雙眼！
說了那麼多技巧，好像已經解決購買預售屋可能發生的問題，但其實並沒有！因為你若不張大雙眼，仔仔細細地看過所有內容，並且勤做功課，一切還是枉然。「知道不代表做到」，只有親力親為才能買到你心目中理想的房子！寶屋鑑定團
買預售 注意事項
1：低價廣告戶 看得到吃不到
廣告戶通常座落在視野較差的低樓層，甚至看出去還有嫌惡設施，例如高壓電塔，或是採光較差、有暗房的戶別。在報紙廣告上打出看起來很便宜的「× 萬元起」，其實指的是廣告戶的價位，到現場時也會經常被告知已經售出了。
其實廣告戶的標價手法，是代銷業者的攬客招數，也是在你心目中建立價格底線的一種心理戰術。等你到了現場，業務代表會宣稱廣告戶已賣出，並接著介紹價位高一點的產品給你，以利展開銷售攻勢。
2：接待中心 不一定就是基地位置
最近台北縣南區有某大型個案剛蓋好交屋，卻有許多自住客將房子委託給房仲人員銷售，原因竟是這些客戶當初購買時，以為接待中心座落的大片空地就是將來房子座落的基地！
基地位置若位於深山、巷內，出入動線不理想，或周遭環境並不是太漂亮的時候，代銷公司會另尋他處興建接待中心，例如比較靠近主幹道、大馬路邊，有多餘的空地讓客戶停車之處。
因此，進接待中心坐下來喝咖啡前的第一件事，就是要先問清楚「基地在哪裡！」
3：鋼骨建材很誘人 但不一定整幢都用鋼骨
921大地震之後，許多個案紛紛訴求鋼骨建材，在代銷業者製作的廣告物上，經常可見「SRC結構」的字眼。
但是有些個案只有在3樓以下使用SRC（鋼骨鋼筋混凝土），3樓以上的房子都還只是RC（鋼筋混凝土），付訂金之前最好先問清楚。
建物外觀也常出現類似的情況，業者訴求「花崗岩精雕細琢」，但是只有在3樓以下的基座外飾才貼掛花崗岩、大理石等高級石材，至於你家那一層的外牆，可能就只是山形磚、二丁掛等較為平價的壁材。
4：浪漫中庭花園 必須開放讓外界使用
中庭花園人人愛，可以散步、遛狗，供小朋友玩耍，但是有不少所謂的「中庭花園」其實是「開放空間」，是根據內政部「未實施容積管制地區綜合設計鼓勵辦法」、台北市土地使用分區管制規則中之「綜合設計放寬規則」而設置，
簡要地說就是不能設置欄杆圍起來私有專用，必須開放給社區鄰里及社會大眾使用，否則就是違建。
想知道中庭花園是不是開放空間，可以找找看代銷公司提供的廣告DM、銷售說明書上有沒有註明「本建築物採開放空間設計建築」的字眼。
5：認識熟人或參加團購 可拗些優惠
代銷公司與建商合作的模式有「包銷」和「純企畫」兩種，主要差別在於後者並不負責銷售率，價格的主導權在建商。
至於包銷個案，在業務代表之上還有專案副理、專案經理、副主委、主委，以及代銷公司的總經理、老闆等，如果你認識的「層級」愈高，愈有機會爭取價格優惠。
要不就是網路上有一些「招團購」的訊息，可以探詢你有興趣的個案是否也有人想買，加入團購行列。簽約前可再厚臉皮地向專案經理爭取一些價格或贈品上的優惠。
6：別被現場 熱絡成交氣氛迷惑
當銷控檯的麥克風陸續傳出「恭喜內湖的錢小姐訂購A棟9樓」、「恭喜汐止的陳先生訂購B棟3樓」，現場總是不斷響起一片熱烈掌聲與超high的樂曲，其他看屋客戶肯定心中七上八下，擔心再猶豫就會搶不到了。
代銷業者通常會在假日舉辦特別活動，利用來客量大增，進行限量搶購。
要想讓看屋客趕著下訂，就要用激將法，此起彼落的成交聲、掌聲、音樂聲，目的都在刺激看屋客戶的腎上腺素，碰到這種強銷手法時，建議可以跟著鼓掌、但是不用急著簽字，以免做出錯誤決定。
7：合約有5天審閱期 仔細研讀再下訂
公平會有一則案例，判決業者不應向消費者表示不給訂金就不能看買賣契約書。內政部規定契約審閱期至少5日，應主動向代銷業者要求。
一旦簽約， 就須擔負履約義務，反悔通常會被沒收訂金。
確認棟別、樓層是否有誤，最重要的是建物權狀坪數、實際使用坪數及總價是否與認知有出入，並將銷售人員口頭承諾的事項載入合約，更不要隨意簽訂「自行雇工施工」的切結書，以免建商逃避責任。還有開工期限及取得使用執照期限，都要記載清楚。
8：保留文宣品 樣品屋拍照存證
竹北曾有某預售案的樣品屋內四處標明各種尺寸，包括樓層淨高、隔間牆的厚度，以及交屋時附贈的設備有哪些等等。
原因是曾發生竹科的客戶以「與樣品屋不符」的理由集體拒絕交屋，造成建商極大的困擾。
法律站在保護消費權益的立場，將建商銷售的廣告物視同契約的一部分，因此，建商印製的廣告文宣品、樣品屋的格局，所提供的平面圖、透視圖、配置圖等等，都可視為合約的一部分，除了詢問清楚，更應保留起來，完工交屋後如果有問題，可作為佐證。
預售屋的菜鳥看過來：合約應注意事項
永和是全世界人口密度最高的城市，我這個喜歡安靜的傢伙偏偏將房子買在永安市場捷運站旁。由於受不了大馬路邊的噪音，再加上本來就喜歡參觀樣品屋，因此前陣子我頻頻拉著老公走訪建案，希望找個半山腰的獨棟透天厝，過著半隱居式的安靜生活。
老公一聽到「獨棟透天厝」就反彈，一來這意味著他得爬室內梯，二來這表示沒有管理員可以代收掛
號郵件，最重要的一點是，他覺得獨棟的房子住起來不安全，因為屋主完全不曉得竊賊會從哪扇窗子鑽進家裡。因此他屬意住在飯店式管理的集合式大樓裡，如果有氣派的門廳那就再好不過。
我呢，則是一聽到「飯店式管理」和「氣派的門廳」就反彈，一來這意味著我將和一大堆不曉得有沒有公德心的人為鄰，二來，這表示我所購買的房子，公設勢必佔了權狀坪數裡相當大的比例，想到有三分之一的房價是砸在主建物以外的虛坪上頭，就覺得相當不划算。不過新房子幾乎都是這樣，除非打算一輩子只住舊公寓或十幾年屋齡的中古大樓，否則消費者對於高公設比的大樓住宅，似乎也只有買或不買兩種選擇。
總之，在老公祭出「安全考量」這個議題後，曾經被躲在衣櫃裡的小偷嚇破膽的我，終於被說服了。過去這兩個月，我們幾乎每到週末就往淡水跑，並在連續參觀同一個建案四次之後，於上週四付了訂金。這個建案的公設比近三分之一，在初次參觀後，我將有疑問的部份列出，傳真到展示中心請業代以白字黑字一一回覆，並簽上大名和日期回傳給我。房屋業代的唬弄功夫是出了名的，只要能把房子賣掉，口頭支票往往會隨便亂開，既然空口無憑，當然是請對方親筆寫下對自己比較有保障。日後若有糾紛，這些文件都可以做為承堂証供。
接著我們在白天、晚上各去了兩次，除了觀察週邊是否有墳墓、電塔、醫院、夜市…等等「嫌惡設施」之外，我還一口氣啃完了五本剛出版沒多久的房地產專業書籍，並下載了內政部編印的「預售屋買賣契約書範本」、「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」、「預售停車位買賣契約書範本」及「預售停車位買賣定型化契約應記載及不得記載事項」來參考。
預售屋的買賣契約大多分為兩本，一本是較厚的房屋預定買賣契約書，一本是較薄的土地預定買賣契約書，而參照消費者保護法編印的內政部版本，則是將房屋和土地相關條款合在一起，因此若要與攜回審閱的購屋合約逐條比對，便稍嫌費事。不過事關自己的權益，而且房屋總價動輒數百萬、上千萬，平常連買個衛生紙都會比價的我，在這種這事情上自是不可能掉以輕心。
我一共在桌上鋪了六大疊文件，前前後後，總計花了六個小時才將合約逐條比對完畢。不比對則以，一比對就發現合約裡有不少不平等條約。接著，我將我即便做了功課仍無法理解的部份貼上「知識+」去求助，也得到幾位過來人相當有幫助的經驗談。買過預售屋的人，果然都是滿腹苦水啊！以下我將這次初淺的研究心得列在下面（有經驗的各位大大也歡迎補充），日後大家若有機會購買預售屋，請務必注意以下幾點，以免吃虧。
一，合約審閱期。
很多人在參觀建案時，常常會因為現場業代的鼓吹而一時衝動當場下訂，事後再冷靜想想，想把房子退掉，又擔心已經付出去的訂金可能會要不回來。其實依照消費者保護法的規定，如果在簽約後的「五天契約審閱期」內反悔不買，所簽訂的契約視同無效，建商一定得把訂金退回給買方（我之前的經驗是錢被扣了四十五天後無息退回）。不過最好的方法是付訂金之前，先向建商要一份「要約書」，等回家把合約仔細看過一遍之後再做決定，以免因為一時不察而簽下一面倒的合約（當然是倒向建商那一面）。
二，公設怎麼算？
一般人常誤以為美美的中庭是公設，其實上頭「有屋頂的」才能列入公設的計算面積，例如一樓的lobby或是地下室的健身房、洗衣間等等，中庭的花園通常只是所謂的「法定空地」。公設通常分為「大公」和「小公」，「大公」指的全體住戶共同分攤的公共設施，例如lobby、地下室、法定停車位、消防設備、機電設備室、水塔…等等，「小公」指的則是某層樓的住戶使用分攤的部份，例如樓梯間、電梯間、走道、露台等。有些爛建商會把「小公」的面積登記在主建物的面積裡，讓公設比看起來比較低，這點請務必留意。
三，令人又愛又恨的雨遮。
除了公設之外，房子的面積還分為主建物與附屬建物。依照建築法規，陽台跟雨遮這類「附屬建物」，最多只能佔建物權狀面積的15%。不過陽台至少還能踩上去，擺著盆栽啦洗衣機什麼的，可是「雨遮」在建物平面圖上只是一個虛線方塊，最多不過是塊遮雨的板子，其面積卻要納入權狀計算，也就是說，買方要花數十萬去買一個實際上可能並不存在，或是其效用僅止於遮雨的東西。早期的舊房子，雨遮並不計入權狀，但現在新蓋的房子，幾乎都可以在附屬建物中看到雨遮這個項目，這也使得房子的虛坪增加不少，不過有些建商會在雨遮處，施作置放分離式冷氣室外機的架子，或是搞些浪漫小花台，勉強讓雨遮發揮一點功能。只是反過來想，有窗戶才會有雨遮，雨遮多表示窗戶多、採光好，反而可能因此拉抬房價，所以能不能接受雨遮這種虛坪，真的是見仁見智。
四，完工面積誤差。
房子是預售的，買方既然先付了錢，自然不會願意蓋出來的房子（或車位）在坪數上有所短少，因此合約上一定會有完工面積誤差的找補規定。所謂「找補」就是多退少補的意思，坪數變小了，建商按單坪價格退錢，坪數變大了，買方再補給建商應付的錢。內政部的定型化契約規定，誤差在1%以下互不找補；誤差在1~3%之間，買賣雙方依比例互相找補；誤差達3%（含）以上，買方得解除契約。假設購買的房子是20坪，只要有0.6坪（含）以上的面積落差，買方就有權解約不買啦。如果建商提出的可解約誤差比大於3%，請記得為自己爭取應有的權益。
五，完工日。
現在的建案多半只寫「主管機關自核准開工日起算XXX個工作天內完工」，並以「建築主管機關核發使用執照日為完工日」。依內政部定型化契約版本的建議，建商應註明此工程於民國XX年XX月XX日前完工，這樣對消費者較有保障，否則對於購屋自住的買方而言，交屋日往後延宕一天，就是多一天的租金支出。不過這部份建商往往不願意讓步，各位就儘量想辦法去「盧」囉。另外，就算建商把完工時限抓得極為寬鬆，但契約內仍有保護條款。也就是說，如果建案的實際完工日期延遲，買方是可以求償的。在內政部的版本中，只要建商逾期「三個月」未開工或是未完工，買方即可以法定利息求償。
六，交屋日。
完工和交屋是兩回事唷！之前我也不懂。一般所謂的「完工」，指的是該建物拿到「使用執照」，但拿使用執照不代表房子的水、電、公共設施和內裝、隔間等等已經完成，通常得再等上四到六個月，建商才會通知買方進行交屋。所以完工和交屋之間可能間隔了數月之久，預備入住新厝的屋主請注意實際交屋時間，以免排錯schedule。
七，水、電、瓦斯。
一般而言，交屋前建商最起碼會把水、電給弄好，但瓦斯就不一定了。有些小套房建案本來就沒有設計瓦斯管線，住進去之後洗澡和煮飯都只能靠電力。通常建商會代住戶申請瓦斯管線，配管費用可能由建商自行吸收，也可能由住戶自付，但多數都是由全體住戶自行分攤二～八萬元不等的管線費用，再由屋主自行申請瓦斯表。我曾經在討論區上見到一個案例：建商交屋了，瓦斯管線卻還在招標，導致消費者都住進新屋裡了，卻沒有瓦斯可用，還得叫瓦斯桶來應急。這方面在簽約前，請務必要向建商問個清楚。
八，交屋款。
內政部的預售屋定型化契約上寫得很明白，交屋款應保留「房屋總價的百分之五」，也就是說，假設房屋總價是一千萬，就得保留至少五十萬，等房屋蓋好、買方驗交滿意之外再付清。不過建商在規劃各期工程款的付款方式時，多半只會留下房屋總價的百分之一、或是區區一、兩萬元做為交屋款。有些人會說：「哇！只要再付一、兩萬塊就能拿到房子了耶！」但是反過來想，倘若交屋款只有區區一、兩萬元，買方要是有什麼不滿意的地方想請建商修改，爛一點的建商大可擺爛、不予理會，因為少拿這一、兩萬元，對有錢的建商來說並沒有太大的損失，反而是急著想住進去的買方比較容易屈服。萬一交屋款的部份無法爭取，那麼在工程期間和驗屋時就一定要睜大眼睛囉！如果有問題，一定要在房子的產權登記為買方的名字之前協調完畢。當然，前提是一定要找值得信懶的建商買樓才行。
九，轉售條件。
由於預售屋一蓋就是兩、三年，有些人在買了預售屋之後，還沒等到房子交屋，就可能因為工作外派、情海生波，或是老婆忽然懷了三胞胎之類的突發狀況，導致房子的所在位置和內部格局因為已經不符需求而必須轉手，這時合約中的轉售條件和買方就會有切身的關係啦！在交屋前轉售，建商通常會要求買方繳清有關稅規費並且酌收「手續費」。依據內政部的預售屋定型化契約，手續費的部份「最高以千分之一為限」（車位亦同），假設房屋總價是一千萬，建商最多只能收一萬元。如果建商收取超過「總價千分之一」的手續費，那就太過份啦。
十，廣告效力。
內政部的預售屋定型化契約的「不得記載事項」上有註明：「不得約定廣告僅供參考」。意思是，建商不得推出不實廣告，凡是報紙廣告上、看板上、文宣DM上出現的圖文，和樣品屋裡出現的基本建材和設備（廚具、衛浴、地磚等），均視為契約的一部份，所以到手的廣告DM請務必保留存檔，如果樣品屋會在交屋之前拆除，也請記得先拍照存証，特別是設備的部份，一定要求建商一併提供品牌與型號。最重要的是，如果預售屋合約上出現「附件以外之廣告、宣傳及說明等文件或圖說僅供參考之用，買賣雙方同意不視為本約之一部份。」這樣的不合理條款，務必堅持要求建商塗銷。
老公一聽到「獨棟透天厝」就反彈，一來這意味著他得爬室內梯，二來這表示沒有管理員可以代收掛
號郵件，最重要的一點是，他覺得獨棟的房子住起來不安全，因為屋主完全不曉得竊賊會從哪扇窗子鑽進家裡。因此他屬意住在飯店式管理的集合式大樓裡，如果有氣派的門廳那就再好不過。我呢，則是一聽到「飯店式管理」和「氣派的門廳」就反彈，一來這意味著我將和一大堆不曉得有沒有公德心的人為鄰，二來，這表示我所購買的房子，公設勢必佔了權狀坪數裡相當大的比例，想到有三分之一的房價是砸在主建物以外的虛坪上頭，就覺得相當不划算。不過新房子幾乎都是這樣，除非打算一輩子只住舊公寓或十幾年屋齡的中古大樓，否則消費者對於高公設比的大樓住宅，似乎也只有買或不買兩種選擇。
總之，在老公祭出「安全考量」這個議題後，曾經被躲在衣櫃裡的小偷嚇破膽的我，終於被說服了。過去這兩個月，我們幾乎每到週末就往淡水跑，並在連續參觀同一個建案四次之後，於上週四付了訂金。這個建案的公設比近三分之一，在初次參觀後，我將有疑問的部份列出，傳真到展示中心請業代以白字黑字一一回覆，並簽上大名和日期回傳給我。房屋業代的唬弄功夫是出了名的，只要能把房子賣掉，口頭支票往往會隨便亂開，既然空口無憑，當然是請對方親筆寫下對自己比較有保障。日後若有糾紛，這些文件都可以做為承堂証供。
接著我們在白天、晚上各去了兩次，除了觀察週邊是否有墳墓、電塔、醫院、夜市…等等「嫌惡設施」之外，我還一口氣啃完了五本剛出版沒多久的房地產專業書籍，並下載了內政部編印的「預售屋買賣契約書範本」、「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」、「預售停車位買賣契約書範本」及「預售停車位買賣定型化契約應記載及不得記載事項」來參考。
預售屋的買賣契約大多分為兩本，一本是較厚的房屋預定買賣契約書，一本是較薄的土地預定買賣契約書，而參照消費者保護法編印的內政部版本，則是將房屋和土地相關條款合在一起，因此若要與攜回審閱的購屋合約逐條比對，便稍嫌費事。不過事關自己的權益，而且房屋總價動輒數百萬、上千萬，平常連買個衛生紙都會比價的我，在這種這事情上自是不可能掉以輕心。
我一共在桌上鋪了六大疊文件，前前後後，總計花了六個小時才將合約逐條比對完畢。不比對則以，一比對就發現合約裡有不少不平等條約。接著，我將我即便做了功課仍無法理解的部份貼上「知識+」去求助，也得到幾位過來人相當有幫助的經驗談。買過預售屋的人，果然都是滿腹苦水啊！以下我將這次初淺的研究心得列在下面（有經驗的各位大大也歡迎補充），日後大家若有機會購買預售屋，請務必注意以下幾點，以免吃虧。
一，合約審閱期。
很多人在參觀建案時，常常會因為現場業代的鼓吹而一時衝動當場下訂，事後再冷靜想想，想把房子退掉，又擔心已經付出去的訂金可能會要不回來。其實依照消費者保護法的規定，如果在簽約後的「五天契約審閱期」內反悔不買，所簽訂的契約視同無效，建商一定得把訂金退回給買方（我之前的經驗是錢被扣了四十五天後無息退回）。不過最好的方法是付訂金之前，先向建商要一份「要約書」，等回家把合約仔細看過一遍之後再做決定，以免因為一時不察而簽下一面倒的合約（當然是倒向建商那一面）。
二，公設怎麼算？
一般人常誤以為美美的中庭是公設，其實上頭「有屋頂的」才能列入公設的計算面積，例如一樓的lobby或是地下室的健身房、洗衣間等等，中庭的花園通常只是所謂的「法定空地」。公設通常分為「大公」和「小公」，「大公」指的全體住戶共同分攤的公共設施，例如lobby、地下室、法定停車位、消防設備、機電設備室、水塔…等等，「小公」指的則是某層樓的住戶使用分攤的部份，例如樓梯間、電梯間、走道、露台等。有些爛建商會把「小公」的面積登記在主建物的面積裡，讓公設比看起來比較低，這點請務必留意。
三，令人又愛又恨的雨遮。
除了公設之外，房子的面積還分為主建物與附屬建物。依照建築法規，陽台跟雨遮這類「附屬建物」，最多只能佔建物權狀面積的15%。不過陽台至少還能踩上去，擺著盆栽啦洗衣機什麼的，可是「雨遮」在建物平面圖上只是一個虛線方塊，最多不過是塊遮雨的板子，其面積卻要納入權狀計算，也就是說，買方要花數十萬去買一個實際上可能並不存在，或是其效用僅止於遮雨的東西。早期的舊房子，雨遮並不計入權狀，但現在新蓋的房子，幾乎都可以在附屬建物中看到雨遮這個項目，這也使得房子的虛坪增加不少，不過有些建商會在雨遮處，施作置放分離式冷氣室外機的架子，或是搞些浪漫小花台，勉強讓雨遮發揮一點功能。只是反過來想，有窗戶才會有雨遮，雨遮多表示窗戶多、採光好，反而可能因此拉抬房價，所以能不能接受雨遮這種虛坪，真的是見仁見智。
四，完工面積誤差。
房子是預售的，買方既然先付了錢，自然不會願意蓋出來的房子（或車位）在坪數上有所短少，因此合約上一定會有完工面積誤差的找補規定。所謂「找補」就是多退少補的意思，坪數變小了，建商按單坪價格退錢，坪數變大了，買方再補給建商應付的錢。內政部的定型化契約規定，誤差在1%以下互不找補；誤差在1~3%之間，買賣雙方依比例互相找補；誤差達3%（含）以上，買方得解除契約。假設購買的房子是20坪，只要有0.6坪（含）以上的面積落差，買方就有權解約不買啦。如果建商提出的可解約誤差比大於3%，請記得為自己爭取應有的權益。
五，完工日。
現在的建案多半只寫「主管機關自核准開工日起算XXX個工作天內完工」，並以「建築主管機關核發使用執照日為完工日」。依內政部定型化契約版本的建議，建商應註明此工程於民國XX年XX月XX日前完工，這樣對消費者較有保障，否則對於購屋自住的買方而言，交屋日往後延宕一天，就是多一天的租金支出。不過這部份建商往往不願意讓步，各位就儘量想辦法去「盧」囉。另外，就算建商把完工時限抓得極為寬鬆，但契約內仍有保護條款。也就是說，如果建案的實際完工日期延遲，買方是可以求償的。在內政部的版本中，只要建商逾期「三個月」未開工或是未完工，買方即可以法定利息求償。
六，交屋日。
完工和交屋是兩回事唷！之前我也不懂。一般所謂的「完工」，指的是該建物拿到「使用執照」，但拿使用執照不代表房子的水、電、公共設施和內裝、隔間等等已經完成，通常得再等上四到六個月，建商才會通知買方進行交屋。所以完工和交屋之間可能間隔了數月之久，預備入住新厝的屋主請注意實際交屋時間，以免排錯schedule。
七，水、電、瓦斯。
一般而言，交屋前建商最起碼會把水、電給弄好，但瓦斯就不一定了。有些小套房建案本來就沒有設計瓦斯管線，住進去之後洗澡和煮飯都只能靠電力。通常建商會代住戶申請瓦斯管線，配管費用可能由建商自行吸收，也可能由住戶自付，但多數都是由全體住戶自行分攤二～八萬元不等的管線費用，再由屋主自行申請瓦斯表。我曾經在討論區上見到一個案例：建商交屋了，瓦斯管線卻還在招標，導致消費者都住進新屋裡了，卻沒有瓦斯可用，還得叫瓦斯桶來應急。這方面在簽約前，請務必要向建商問個清楚。
八，交屋款。
內政部的預售屋定型化契約上寫得很明白，交屋款應保留「房屋總價的百分之五」，也就是說，假設房屋總價是一千萬，就得保留至少五十萬，等房屋蓋好、買方驗交滿意之外再付清。不過建商在規劃各期工程款的付款方式時，多半只會留下房屋總價的百分之一、或是區區一、兩萬元做為交屋款。有些人會說：「哇！只要再付一、兩萬塊就能拿到房子了耶！」但是反過來想，倘若交屋款只有區區一、兩萬元，買方要是有什麼不滿意的地方想請建商修改，爛一點的建商大可擺爛、不予理會，因為少拿這一、兩萬元，對有錢的建商來說並沒有太大的損失，反而是急著想住進去的買方比較容易屈服。萬一交屋款的部份無法爭取，那麼在工程期間和驗屋時就一定要睜大眼睛囉！如果有問題，一定要在房子的產權登記為買方的名字之前協調完畢。當然，前提是一定要找值得信懶的建商買樓才行。
九，轉售條件。
由於預售屋一蓋就是兩、三年，有些人在買了預售屋之後，還沒等到房子交屋，就可能因為工作外派、情海生波，或是老婆忽然懷了三胞胎之類的突發狀況，導致房子的所在位置和內部格局因為已經不符需求而必須轉手，這時合約中的轉售條件和買方就會有切身的關係啦！在交屋前轉售，建商通常會要求買方繳清有關稅規費並且酌收「手續費」。依據內政部的預售屋定型化契約，手續費的部份「最高以千分之一為限」（車位亦同），假設房屋總價是一千萬，建商最多只能收一萬元。如果建商收取超過「總價千分之一」的手續費，那就太過份啦。
十，廣告效力。
內政部的預售屋定型化契約的「不得記載事項」上有註明：「不得約定廣告僅供參考」。意思是，建商不得推出不實廣告，凡是報紙廣告上、看板上、文宣DM上出現的圖文，和樣品屋裡出現的基本建材和設備（廚具、衛浴、地磚等），均視為契約的一部份，所以到手的廣告DM請務必保留存檔，如果樣品屋會在交屋之前拆除，也請記得先拍照存証，特別是設備的部份，一定要求建商一併提供品牌與型號。最重要的是，如果預售屋合約上出現「附件以外之廣告、宣傳及說明等文件或圖說僅供參考之用，買賣雙方同意不視為本約之一部份。」這樣的不合理條款，務必堅持要求建商塗銷。
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