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什麼樣的房子最保值？5種不敗房地產，遵循3大指標，買房穩賺不賠

「實價登錄2.0」門牌揭露、預售屋登錄都卡關，建商業者到底在怕什麼？為什麼不給年輕人房市資訊透明化的房地產交易市場

「實價登錄2.0」草案自2018年5月送進立法院後已逾一年，至今尚未排審。作為蔡英文總統「安居三策」之一的重大政見，卻在行政院提案後遲遲沒有進度，在國會執政黨席次占優的狀況下，不得不說是一件怪事。

事實上，實價登錄改革受挫的背後原因人盡皆知，首先是去年地方選舉失利，建商又在今年2月時持續給予政府壓力，讓政府改革投鼠忌器，不敢持續推動。內政部也表示「預售屋登錄」與「資訊揭露至門牌」這兩項修法阻力最大，還未達成共識。

為什麼需要「實價登錄2.0」？

當前的實價登錄制度是台灣房產交易透明化的第一步，但在2012年立法過程中，當時的執政黨與部分立委囿於房產業者的反對，改革只「走了一半」，仍有諸多問題有待改進。

以下，先來看實價登錄2.0的修正草案，就房市資訊透明化的改動：

實價登錄以門牌或地號為呈現單位，資訊更透明清楚。
實價登錄的時間由「所有權移轉登記後三十日內申報」改為「所有權移轉登記時直接檢附申報書」，讓實價登錄呈現更即時。
預售屋自建自售納入實價登錄，同時登錄時間由「委託代銷契約終止後三十日內」改為「簽訂買賣契約書三十日內」，不會再有拖兩三年才知道實價資訊的狀況。

為落實台灣房地產市場透明化的政策方向，行政院早在2018年5月就核定地權條例、地政士法及不動產經紀業管理條例三法中，有關實價登錄相關條文修正案，並送請立法院審議。

然而這攸關政府落實居住正義的「行政三法」，一旦碰上明年總統跟立法委員選舉，就全然變了方向，因為修法中最重要的「揭露詳細交易物件地址」，以及「預售屋價格即時登錄」條文，通通都被立法委員擱置不審查。

2012年8月我國正式實施實價登錄，是我國不動產交易資訊透明化所跨出的第一步，現在民眾買賣房子，都會事先上內政部的實價登錄網站先行查閱，累積查閱人次已經超過一億人次，只是實價登錄上路近7年來，還是有諸多美中不足之處，因此學者專家也一再呼籲，應該盡快修法，讓實價登錄的最高目標資訊透明化早日實現。

去年四月間內政部提出了實價登錄2.0版本，朝向更即時、更透明、更正確的方向來修法，也是對於施行多年來的實價登錄祭出的「補破網」動作，但其中兩項修法卻傳出建築業者反對而卡關，可能胎死腹中，令很多民眾非常失望。

這種作法讓執政黨行政部門既可以對外宣傳，依舊堅持追求居住正義的方向沒有改變，持續爭取年輕族群的選票，又可以讓受此法案衝擊利益的團體，在選舉時不至於用選票來表達抗議，這種務實與皆大歡喜的處理方式，唯一被犧牲的，就是台灣房地產市場中的消費者權益。

1、「揭露詳細交易地址」
現行的實價登錄網頁，物件資訊只會到巷弄，不會公佈門牌號碼，這次修法則直接會把詳細的地址公開，要比照美國，物件交易後直接公開詳細交易地址，讓房地產市場完全透明化。

但房仲相關利益團體，就以侵害個人隱私資料的名義來反對「揭露詳細地址」，例如像林志玲這種名人，一旦法令規定要強制「揭露詳細地址」，大家就會知道林志玲住哪，但可笑的是，「揭露詳細地址」規定，可沒說要把買賣方的個人身家資料通通公佈；而且現在實價登錄的公開方式，會讓一般人知道林志玲住哪裡嗎？反觀狗仔隊會不知道林志玲住哪嗎？

多開放個門牌號碼登記，會讓許多中古屋賣方少掉做價的空間，不能再以物件附近的比較高房價來唬弄消費者，藉機拉高成交價，所以「揭露詳細地址」不會侵害到一般人的隱私，但會侵犯到房地產業者商業機密。

對了，如果消費者真擔心隱私問題，不如列管建商、代銷或房仲業等運用消費者個資的條款，並加重罰則，因為能把買賣雙方個人資料跟房屋詳細地址連在一起的，往往是上述這些從業人員。

2、「預售屋價格即時登錄」
現行的作法，預售屋交易價格是在實際交屋後，才需要對外公開，然而從預售屋買賣契約簽訂，到實際交屋期間，很可能存在1到2年的時間差，目前的作法其實無法反應區域的實際成交價格現況。

然而，利益團體提出預售屋價格即時登錄後，會讓房屋買賣雙方，有製造假交易的動機；沒錯，假交易的狀況的確存在，也是政府在推動不動產價格透明化政策必須面臨的挑戰。

事實上，無論預售屋要不要即時登錄交易價格的制度，一樣存在一堆利用紅單、或者A、B契約的假交易。說不定，預售屋價格強制即時登錄後，反而會增添買賣雙方進行假交易的難度，可能壓抑房地產賣方在預售屋成交到交屋的空窗期間，利用廣告等管道拉高單價。

吃虧的又是看不到即時訊息的消費者，呆呆的以為自己買便宜，等1年後交屋才發現，鄰居每坪買的比自己少2萬，就算去跟賣方抗議，賣方也可以用「那個登錄價格是鄰近的建案啦，那個基地不方正，交通不便利，建材也沒我們好，所以不公佈建案地址門號，」到底是為了保護消費者隱私，還是便宜了業者做價？

（備註：法令規定建案在沒有取得建築執照前，不可以正式對外打廣告跟販售，但建商會以早鳥等方案先行兜售，此時購買房屋的消費者，會拿到一張紅色的預購單；但因為建案沒取得執照，這張紅單在建管法規上不具任何約束力，因此過去在房市熱絡期間，曾有消費者拿紅單去換正式契約時，建商要求加價，建商僅無息退還預付款，不賣房給消費者等糾紛；建商還可以透過不斷轉手紅單，炒高預售屋價格。）

3、如何遏止假交易
那要怎樣遏制假交易，其實有個更嚴謹的作法，就是強制所有房地產合約都需要公證後方可生效，這會讓藉由紅單或偽造房地產交易契約進行假交易的成本大增。

因為現行法令規定，就算抓到假交易，只能依「誤導實價登錄」的理由，裁罰3到15萬，一旦法令強制所有房地產合約都要公證，那假交易的行為就可能觸犯使公務員登載不實、消費者也可以認定建商哄抬價格行為是商業法中的詐欺，甚至政府還可以透過此強製作法，追查有無透過人頭交易洗錢等行為。

4、消費者自救之道
不過消費者也不需要對現有的實價登錄系統避如蛇蠍，多數的房屋買賣，應該都是走合法登錄程序，就算現行的登錄系統沒有詳細門牌，但只要比對總樓層、交易的時間、有沒有停車位等細節，多半還是可以區分實價登錄的房子，是否跟自己心儀的物件屬於同一棟大樓。

另外，建議消費者現階段儘量別碰預售屋案件。一來台灣房市價格下行趨勢目前沒改變，沒必要用現在高的價格，來買未來交屋時會貶值的房子，二來由於經濟大環境趨緩，預售屋建商的財務狀況消費者很難掌握，最壞的狀況要是自備款、分期施工款都已經繳了大半，但建商卻在完工前倒閉，這問題就非常大條了！

最後還是要提醒一下，確認區域房屋行情，跟確認自己的購屋預算額度一樣重要，千萬不要讓購屋後的房貸，吃掉家庭超過1/3以上的月收入。就算台灣真的走向跟日本一樣零利率的未來，看著房屋不停地跌價，繳給銀行的貸款卻一毛都沒少，心理跟財務上的壓力，恐怕會引發家庭成員的負面情緒，讓買房變成夫妻吵架的原因，也實在是得不償失。

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高雄預售案供過於求，連續三個月房市交易量衰退想當高雄包租公別買到鳥籠房

高雄預售案供過於求，連續三個月房市交易量衰退，整體市況陰影浮現，學區收租房成為合理保值首選，但要慎選建案，不要買到「鳥籠房」，既缺乏競爭力也無後續接手市場，恐落得兩頭空。

資深建商表示，目前市場主流走低單價、低總價路線，但由於營建成本提高，坪數持續縮水，「鳥籠房」成新的購屋陷阱。主因在於超過60坪以上的中大坪數銷售明顯鈍化，中小坪數的預售案如雨後春筍般冒出，為吸引沒有購屋經驗的年輕人出手，不少案子在20餘坪的空間，規劃出三房產品。

由於購屋者空間概念不充足，預售屋只看平面圖下決定，透過圖面美化購屋者認為三房可以符合居住需求，事實上權狀20餘坪，再扣除35%的公共設施，並無法規劃合理三房，只能以「鳥籠三房」充數，一個房間約當一張大床，等成屋之後多數都將面臨不堪使用的窘境。
資深建商指出，購屋者喜歡更多的房間，直接在房間數上湊足，對預售屋的銷售有助攻效果，房價無法提高，總坪數又要變小，小房間是必然的趨勢。但鳥籠房將面臨自絕於二手市場的嚴重後遺症，因為在現場親眼看到這種勉強規劃的空間，勢必影響居住以及生活使用品質，為求順利脫手，最後只能讓利跌價再跌價，不論建商或中古屋賣方都僅能以跌價帶動成交量，造成重大損失。

大高雄不動產開發公會理事說，每塊土地都很珍貴，看到建築同業為了搶市場，規劃出不合居住的「鳥籠房」頗令人痛心，這類建案預售時可以透過完美的包裝呈現夢幻的一面，但真正蓋好變成屋之後，很難想像如何住人，最後恐變成特殊形態的社區，早期很多迷你套房當前的處境如何，就是最好的驗證，重點在於這塊基地將無法有效提升附加價值，「浪費了珍貴的土地資源」。

此外，根據實價登錄統計，高雄6月房市交易量為3,047戶，比5月衰退16%，房仲業觀察，高雄市交易量自今年3月攀升至3,808戶高點後，連續三個月呈現衰退局面。一般相信，下半年進到總統大選熱季，對房地產市場更不利。

另個值得注意的現象是，高雄房地產預售屋上半年就有8,000多戶，爆過去十年最大量，供需失衡下，房市買氣不如過去幾年，建商直言若供給不減，市場將出現重大賣壓，擔心一下子就會泡沫化。

資深建商表示，高雄房市的警訊響起，供過於求的現象要特別注意，尤其房價偏高的情況下，購屋者應勤作功課，寧可不買也不要亂買，增加自己的負擔，短期若看不清楚市況發展，以承租代替買房是合理的作法，總比買到鳥籠房，之後脫手無門、又不堪居住來得好，房地產市場陷阱多，愈謹慎愈好。

如果你也有興趣樂於當個包租公包租婆，今天就為大家準備買房出租的七個重要考量指標：

(一)先找出哪裡有出租市場
這個原理很簡單，是行銷的基本供需議題，哪兒有魚就往哪裡釣囉。一般比較熱門的出租市場無非是周邊有大專院校或是加工區、科學園區，有外來人口的地方。免得買到好的房子，但乏人問津。

(二)上租屋網站測試人氣
沒有什麼資訊比真實性還來得有力，直接把你想要買的標地物，設定好出租價位和條件之後，先刊登在租屋網站測試一下詢問度。你就可以知道人氣指標了！

(三)選擇中古屋，不選新屋或預售屋
原因很簡單，當包租公包租婆一定要會算投資報酬率，新房的價位比中古屋來得高30%-40%，但二者的租金只差10%-15%，所當然要買中古喔囉。

(四)大馬路或小巷弄的房子不買
既然是要安居樂業的地方，大家都喜歡選擇較好的生活環境與品質。車水馬龍的大馬路旁若隔音不好，就會太吵雜，三更半夜還有飆車族，這是一般人的大忌。另外是小巷弄裡的房子環境也通常比較雜亂，一定影響出租行情。

(五)租金報酬率不低於3.5%
買對房子再出租除了可以保本之外，當然我們更重視的是租金報酬率。這裡有個公式：報酬率=年度租金總收入-(稅金+維修成本)/購買成本

(六)檢視屋況，避免買到問題屋
報酬率公式，你不難發現維護房子的成本是報酬率的關鍵，如果屋況不好常漏水，設備常出現問題，不只是修繕費問題，最累人的還是時間與心力成本。這也是很多人不想當包租公包租婆的主因。

(七)生活機能完善，設備齊全
租屋的人通常講究的是方便，最好是一卡皮箱就可入住，就我個人經驗，之前在台北工作時，我也是希望能找到一個理想的生活環境，交通便利是首要考量，再來是不用花太多心思在屋內設備像電視機、洗衣機、冰箱、冷氣機、上網設備、書桌、小沙發、電熨斗、飲水機、床舖..等，所以當有的房子能有這樣條件時，我就可以接受高一點的租金。

以上七個買房出租要領希望對大家有幫助喔！

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[看屋筆記]市價千萬的房子可以用4折(400萬)買到原來房地產投資還有黃正雄老師教的法院拍賣屋這一招

房價偏高一直是民眾心中的痛，加上現在房市低迷？投資房地產前景不明？別說投資客不敢買連自住的朋友都買不下手！

但如果市價千萬的房子可以用4折(400萬)買到，將來有機會以8折(800萬)賣出去，
這樣的方式你會想暸解一下嗎？

房地產投資賺錢沒有什麼訣竅就是在「買的夠低」，也就是取得房屋的成本夠低，
才能在房市低迷才能立於不敗之地，穩賺不賠！
因為在投資買下這間房子的當下就已經是賺錢了，

那要如何可以買到低成本的房地產呢？
是上591租屋網上找嗎？
當然可以，只是想要找到理想的房地產投資標的卻是非常非常非常困難的，
以NICK 個人投資新竹房地產經驗，還沒有在591上找到過理想的房地產投資標的，

那麼NICK是怎麼找到理想的房地產投資標的呢？
很簡單，問房仲最快，平時就要和房仲打好關系，房仲才會有不錯的物件出現時想到你，
至於要如何和房仲打好關系你可以上那些房地產投資老師的課都會教你，
或是問一下法拍教練黃正雄老師也行，
NICK我不是老師，只是一個分享自己精驗的人，
如果你還是想問NICK那就請你加入下方的LINE 我們來交流一下房地產投資的心得,

請加入夢想行動者的ＬＩＮＥ＠：@ody8405s

房地產投資真的很簡單就是要買的夠低，
尤其現在房地產屬於景氣不明的階段，所以如果在市場買到8折的房子，或許還不能100%賺錢！
閼於如何０首付，九種買房不用自己出錢的方法請參閱這一篇
但如果可以買到4折、5折的房子，那勝算、賺錢的機率就大多了！
那要如何才能買到市價4折、5折的千萬房子呢?
黃正雄老師教的法院拍賣屋這一招是最容易取得4折、5折的千萬房子的方法，

先看一下黃正雄老師被專訪的影片了解一下什麼是法拍屋!

黃正雄老師教的法院拍賣屋注意事項
法拍屋是大買賣，屬於思考型產品，千萬不要怕失敗，少失敗就是成功。
標到賺到，不強求非得標不可，沒有標到就學Know how。
黃正雄老師教的法院拍賣屋標的物用途先想好，是租是賣投標前先想好。
成功可能是偶然，失敗一定有原因。

黃正雄老師教的法院拍賣屋有提到法拍屋資訊來源有以下幾個：
法拍屋資訊：法院公告
法拍屋資訊：銀行公告
法拍屋資訊：法拍資訊雜誌
法拍屋資訊：報紙分類廣告
法拍屋資訊：網站及手機APP
法拍屋資訊：透明房訊：占中華民國法拍資訊40%
法拍屋資訊：104法拍網

點擊這購買黃正雄老師教的法院拍賣屋實戰寶典

黃正雄老師教的法院拍賣屋實戰寶典中有提到，法拍屋致勝關鍵就是價格買得夠低，
法院拍賣屋實戰經驗中法院拍賣屋問題越難處理賺越多，
法院拍賣屋實戰的產權界定要清楚，不然可是會出師不利的，
黃正雄老師教的法院拍賣屋實戰寶典說過，法院拍賣屋地點漂亮夠好，屋況很差沒有關係，
有機會進到法院拍賣屋中敲開門進到裡面看天花板、地板、牆壁、廁所及琉璃台。

只要理解黃正雄老師教的法院拍賣屋實戰寶典中的觀念並且去執行，
不管房地產景氣好壞都有方法可以賺錢，

[看屋筆記]市價千萬的房子可以用4折(400萬)買到原來房地產投資還有黃正雄老師教的法院拍賣屋這一招

景氣好的時候，在中古屋市場買到8折以下的房子、賣市價1.1、1.2倍。
景氣不好的時候，在法拍市場買4折、5折的房子、賣市價8到9折。

或許有些人會覺得法院拍賣屋門檻很高，沒錢怎麼投資法院拍賣屋呢？

但其實法院拍賣屋並不像你想像中的那麼難，只是有沒有黃正雄老師帶你入門而已!

學東西就是要和A咖學，
黃正雄老師有超過1900間的房地產操作經驗，其中法院拍賣屋更是有幾百間的經驗，
這應該算是專業中的專業了吧，

讓黃正雄老師教你怎麼在法拍屋中買的夠低，
法院拍賣屋買的快狠準，好的物件不會給你太多機會，

法拍屋投資限制

技術門檻高嗎？其實比起一般中古屋差不了多少，
但是比較起來法院拍賣屋流程細節多，
舉例：得標後忘記放支票即廢標，非銀行支票也全是廢標。

所以如果你想學習如何從法院拍賣屋當中賺錢，那你不找黃正雄老師，
也不看黃正雄老師寫的法院拍賣屋實戰寶典，
更不來上黃正雄老師教的法院拍賣屋實戰寶典課不就太不划算了。

＞＞報名黃正雄老師教的法院拍賣屋實戰課程請點這。

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０首付，九種買房不用自己出錢的方法,讓你開始雲開見日

好的教練讓你一點就通，你要找好的教練嗎？０首付，不用自己出錢不是指買房不用錢，而是透過技巧，談判，創意，合作讓自己即使沒有現金也可以投資買房那錢從那來呢？賣方房仲債權人房客設定人切割物件本身金主購屋選擇權先來想像一下０頭期款買房可以解決什麼問題只用存錢的方式獲利速度太慢，存款不是不好，我也是每個月都有一部分的錢放到存錢這個項目中，只是如果你要等你存到第一桶金，才要開始投資，別人可能己經賺了好幾輪了。好的地段，房價穩定上漲，你仔細看幾乎所有的老師都會說投資房地產最重要的是地段就是因為好的地段，房價穩定上漲，即使房地產景氣下划，這些好的地段也抗跌系數比較好的，不是嗎？強迫自己存款，要你每個月存１萬你可能第三個月就放棄，可是，有了貸款要繳，變成一種強制力的時侯就莫名奇妙的生出錢來去繳，看看你身旁有買房的朋友，是不是都不小心就繳了好幾年的貸款（不小心存了好幾年的資產）呢？

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房地產行業進入了誰的“寒冬季”，又進入了誰的“春天裡”？台灣郭、王、楊擁房產比例最高

台“內政部”昨公佈《全台姓名統計分析》，在1832個姓氏中，前百大姓人數為2276萬4536人，佔總人口數比率達到96.57％。依據“內政部”“隱藏版”統計顯示，全台前20大姓氏中，擁有建物所有權比例最高的姓氏前三名是郭姓、王姓、楊姓，最低的則是“邱”姓。

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小米跨界房地產，要打造年輕人都能購買的房子？万科郁亮卻擔憂了房地產真的要變了，馬雲說的房價如蔥或許該實現了

去年許多大型房企拋售的房子的消息是絡繹不絕，帶給了許多人一種心跳加速的感覺，當然不乏態度冷淡之人。

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因繼承取得房屋無須申報契稅

提醒注意因繼承關係取得房屋無須申報契稅
近來有民眾來電詢問，繼承取得房屋，是否需申報契稅？稅捐機關表示，房屋因買賣、承典、交換、贈與、分割或占有取得者，應申報繳納契稅，而繼承取得的房屋，則不屬契稅課徵範圍。

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賣屋20招：讓房子儘速賣出又有好價錢

當你因為房貸壓力或者是其他原因急著將房子脫手時，該如何讓房子以快速而較好的價位賣出呢? 房屋可能是自己最大的資產，因此要處理它是一件很重要的決定。以下是專家所提供的一些要領，幫您快速地找到買主，並以較好的價位賣出。

1. 弄清楚賣房的動機：賣房子的動機是一個決定性因素，它會影響如何處理整個售屋的過程的每一件事，包括從設訂定價格，到願意花多少時間、費用與工夫去準備賣出房子。舉例而言，如果你的目標是希望快速賣出，那就會形成一個儘快賣出的決策。如果期望的是有最大效益，那麼這個銷售過程就會需要較長時間來進行一些不一樣的措施。

2. 不必說出真正的售屋理由：售屋的原因會影響交易談判，因此不需告知對方真正的售屋原因。如果對方知道你急著搬家，那可能會使你在協商時居於下風，當對方問起售屋的原因，只需要簡單的說個理由即可，但不要讓人覺得是在敷衍。

3. 訂出售價之前先做功課：訂出價格買方才能知道他所要支付的極限，作為賣方的你會希望實際售出價格愈接近你所定的價格愈好。但若定的售價太高可能沒人會認真考慮，定的太低成交價則可能遠低於與你的期望值。

如果你住的是一整排的透天厝或公寓你可以打聽一下鄰近相同房子的行情，定的售價會比較實在。

如果住的是老住宅，那麼行情就會隨著住屋條件與情況而有差異，有時候是沒法對比的。這時可尋求房屋仲介來幫忙估價。

如果決定自己定價，最好的方法是參考鄰近社區過去六個月內的售價，包括那些正在銷售中的個案，潛在買家同樣也會以相同模式來評估你的房屋價值。

4. 親自體驗實際買屋的狀況：要瞭解周邊的競爭者最好的方法是去參觀他們的房屋並打聽其行情，注意別人房子的房間配置與屋外設施，房屋狀況、外觀、停車位地點及其他條件等等。詢問檯面上售價並打聽底價，如果希望快點收出房子就不能把售價訂得比周邊類似條件的房子高。

5. 稅額與交易費用的估價：對於各項稅額以及交易過程所需支出的費用必須先進行評估瞭解，這樣才能比較精確的設定售價，但是課稅額是基於一些政府訂的標準或條件，不一定能夠反應你的房屋價值。有些狀況下的土地增值稅是非常可觀的(以台灣的狀況而言)。

6. 尋求房地產經紀人的協助：根據美國全國房地產經紀人協會的統計，曾經自行售屋的人之中，有接近三分之二的人不想再這樣做，主要原因包括設定售價、市場障礙、責任及時間問題等。當你決定要找房地產經紀人代理售屋時最好多找幾家比價，對於報價過低或過高的都要謹慎。

房地產經紀人良莠不齊，一個專業的房地產經紀人瞭解市場並擁有成案資訊、待銷案件、行銷計劃並能提供背景與相關資訊。仔細的評估你所接觸的經紀人，檢視他們的經驗資格、熱誠與否及其人格特質，確定你挑選的人是值得信賴並有信心承接你的案子。

如果你決定自己賣房子，你仍然可以與房地產經紀人談談，有些房地產經紀人很樂意教你如何做一些書表工作與訂契約等，並且可以在你碰到問題時指導你。

7. 讓售屋定價保有協商空間：在訂立售價時必須保留減價的空間，檢視你的優先順序是要儘可能以最高價售出，還是盡快以最接近市價賣出。

8. 不可忽略房屋的賣相：賣相不是光指房屋的外觀，包括房屋的內部，整體觀感、天花板、牆壁、地板、廚房、衛浴間、衛浴設備及門窗等是否狀況良好，整齊清潔等等，都扮演著是否能讓看屋者下決心要買的關鍵。賣相好的房子能讓看屋者產生良好的情緒，心晴愉悅舒坦。

9. 徵詢別人的誠實建議：完全依賴自己的主觀判斷可能會造成錯誤，不要羞於啟齒詢問別人的意見。你必須客觀瞭解房子的優缺點，可以詢問資深的房屋仲介商或是房地產專業代理人，他們會很清楚應該做些甚麼改善才能使你的房子比較容易獲得青睞。

10. 修復壞掉的物件：將屋內徹底刷洗乾淨、把物品收拾整齊、把不用的東西全部清理掉、將壞掉的櫥櫃與窗戶等修理好、把長壁癌的地方修好，如果能將整個屋內重新粉刷過最好，至少要把牆壁上有污漬的地方用相同色系的塗料補漆。料理台也是很重要的地方，必須徹底清理乾淨並修好，並將廚房的牆面清理乾淨，女主人對她未來的廚房有沒有好感可是很關鍵的。

11. 主動告知房屋的優缺點：聰明的賣家會積極主動的告知買家房子的缺點，並且記載在書面上，這樣做可以避免日後的糾紛或法律問題並減低責任，讓買家清楚知道房子所具有的優點，以提高買方的意願。

12. 有多位買主也許是件好事：吸引多位買家前來看房子是件好事，有競爭的情況就有機會以較高的價錢賣出。

13. 協商時保持良好情緒：放下對房子的感情與當時的情緒，以一個商業交易的心態與買家談論交易的事務，才能理智的完成買賣。

14. 瞭解買家的買屋動機：對買家越瞭解就越能掌握交易談判的優勢，也才能控制交易過程的步驟。買家不外乎希望以最低價格買到最值錢的房子，若能清楚買家的買屋動機可以在談判時處於優勢。例如買主是否要急於搬家，有這樣的資訊在價格上較易與對方協商，但是也不要藉此揩對方的油，因為也許對方此時有不得已的苦衷，要以和為貴，在交易過程中如能結下善緣對自己會是一件好事，至少不可因為交易而結怨。

15. 弄清楚對方的盤算：儘可能弄清楚對方付款計劃的盤算，付多少現金，想貸款多少，對方的職業與貸款能力，如果對方打算貸款的成數很高，也許必須先向銀行進行徵信與詢問，以確定對方的財務能力可以貸到那麼多成數的房價，當然這部份必須對方同意與配合才能進行，並且可以尋求土地代書或房地產經紀人的協助。

16. 完成交易前不要簽下買新家的合約：在完成舊家出售的完整手續之前，不要急於簽下買新家的合約，不然就有可能因急於求售使自己處於不利的地位。

17. 還未賣出就先搬出會使你處於劣勢：有些事例證明，無人居住的空房子可能比較難賣出，因為空房子顯得空盪缺少人氣的熱絡感，比較沒有吸引力，並且買主會推測你有另一間房子，可能你會急於出售舊房子。

18. 不要設最後期限：這會為自己增加壓力，且在談判時會是一個嚴重的弱點。

19. 別因買方出價過低而懊惱：買方一開始出很低的價錢是很正常的，應客觀的評估對方的出價，讓對方瞭解你設定的售價不是隨便喊的，而是經過仔細的調查與評估各項條件後才訂出的，讓對方清楚你的房屋有那些優勢條件。出價過低的買主不一定沒希望，可以嘗試與對方談談看是否願意出個認真的價格，所謂嫌貨人就是識貨人，也許它只是要先試探你的底限。

20. 簽定契約：為避免麻煩必須要確認契約的每一條款，價錢及責任要明確記載在契約中，契約內容要包含雙方當事人資料、房地產位址、交易價格、押金、貸款核准日、交屋日期與地點、契約形式、後續必須完成的事項及其時限、房屋內外的任合附加物與設施等之歸屬權是否包含在內，都需寫入契約。

此外，契約簽訂後最好不要答應買主所提出的額外要求，例如買主要求提早搬入就不應答應，交易未完全完成之前不宜冒任何風險，以免交易中途發生破裂。

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不管你是包租公還是自住客-你必需知道的房地產小常識-務必親自到現場一探究竟

若想以租金做唯一收入、將房東身分當正職，信義房屋企研室認為，以目前市場而言，不太划算。住商不動產企研室經理徐佳馨則建議，想當能獲利的房東，須選擇降低成本但賣相好的物件，如精華路段但屋況較差的房子，經裝修改善後能維持高租金，且確定周邊租客充足，避免空租的損失；也應慎選租客，避免房屋遭破壞、變凶宅，反而得不償失。「較好的方式是做大規模。」徐佳馨表示，如果資金較多、有建築相關資源，不妨考慮買地自建，一次規劃多間房間，可大幅降低投資與管理成本，提高報酬率，甚至穩定出租後尋找買方，也會有不錯的獲利

你一定曾在房屋廣告上看到3分鐘走路就到XX捷運站、距離竹科園區上班只要5分鐘、千坪大花園綠林環抱、水岸第一排景觀視野一級棒等標語，但到底是真是假，最好自己親自去驗證。

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不管你是包租公還是自住客-你必需知道的房地產小常識-(貸款篇)估算屋主取得成本

用實價登錄了解周遭行情
一般仲介都會先幫忙整理好實價登錄行情，你也可以自己上網參考內政部實價登錄官網或下載app查詢，了解周遭區域與住宅的大致行情，但別忘了點開「交易明細」確認，當中舉凡是否含車位、屋齡、裝潢、位置、格局等都會影響房價，進而作為價格參考。

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不管你是包租公還是自住客-你必需知道的房地產小常識-(貸款篇)精華區老屋申貸較容易

想當包租公收益型建案報酬率上看5%. 2019-07-14 591編輯部1.6萬閱讀. 房價過高，連帶提升租屋需求，加上連年上漲的租金，促使民眾偏好投資不動產

貸款利率會受到屋齡影響嗎？根據 2017 年第二季聯徵大數據資料庫，分析「台北市購置住宅貸款統計」，屋齡九年內的房子，平均貸款利率落在 1.67 到 1.77％之間；屋齡九到十八年的房子，利率為 1.84 到 1.85％；至於屋齡十八年以上的房子，利率大多超過 1.9％。

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不管你是包租公還是自住客-你必需知道的房地產小常識-(貸款篇)銀行鑑價未必等同買賣價

老屋申貸還有一個常見的狀況，就是核貸金額少於買方的預期。舉例來說，木森購買房屋的成交價是 1,500 萬元，原本預期貸到 8 成的金額是 1,200 萬元，但銀行卻只核貸 1,080 萬元，比木森的期待少了 120 萬元，為什麼呢？這是因為銀行對該棟房屋的鑑價僅有 1,350 萬元。

土地銀行個人金融部表示，銀行在放貸時，會考量房市波動風險，估價通常會較市場成交價保守，核算貸款金額，會從「買賣契約價」和「銀行鑑價」二者當中，取其低者作為計算基準。也就是說，如果銀行鑑價低於買賣契約價，就會發生核貸金額不足的問題。

購屋者如果擔心核貸金額不足，除了可以上實價登錄網了解區域行情之外，也能利用銀行的估價平台進行試算，或是直接請較常往來的銀行幫忙估價，都能避免貸款不足的狀況發生。另外也要提醒購屋者，輻射屋或海砂屋等有疑慮的老屋，銀行多不願貸款；周邊若有嫌惡設施，如：殯儀館、靈骨塔、墓園等，能夠貸款的成數也較低；反之，學校、運動場、傳統市場等，則對於貸款成數有加分效果。

貸款時提供的資料越完整，越能幫助銀行了解客戶，工作收入穩定，有報稅資料、薪資轉帳紀錄，即是較完整的所得資料。此外也要注意自己的信用狀況，若信用卡和其他貸款繳款紀錄正常，聯徵無異常顯示，銀行內部評分會較高，就能爭取到較好的貸款條件。

酒店式公寓重物業管理酒店式公寓的建案主要會請專業的飯店管理公司負責經營，因為主要的租客為外籍商務客，因此除了一般的物業管理外，還需要有生活管家、房間清潔、用品補充、機場接送等完整服務，也因為如此租金較高，連帶提升報酬率，酒店式公寓報酬率常見落在3%~5%。交通便利地段佳為方便外籍商務客上班，酒店式公寓地段應選在交通便利的地點，或者位於大型辦公商圈周邊較佳，另外因酒店式公寓最大的特色就是物業管理，所以管理品質是維持租金的關鍵，建議選擇口碑好的管理團隊，或者有與物業公司簽長期合約的建案，避免更換團隊後，管理品質下降。

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