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「實價登錄2.0」門牌揭露、預售屋登錄都卡關,建商業者到底在怕什麼?為什麼不給年輕人房市資訊透明化的房地產交易市場

「實價登錄2.0」草案自2018年5月送進立法院後已逾一年,至今尚未排審。作為蔡英文總統「安居三策」之一的重大政見,卻在行政院提案後遲遲沒有進度,在國會執政黨席次占優的狀況下,不得不說是一件怪事。


「實價登錄2.0」門牌揭露、預售屋登錄都卡關,建商業者到底在怕什麼?為什麼不給年輕人房市資訊透明化的房地產交易市場


事實上,實價登錄改革受挫的背後原因人盡皆知,首先是去年地方選舉失利,建商又在今年2月時持續給予政府壓力,讓政府改革投鼠忌器,不敢持續推動。內政部也表示「預售屋登錄」與「資訊揭露至門牌」這兩項修法阻力最大,還未達成共識。

為什麼需要「實價登錄2.0」?

當前的實價登錄制度是台灣房產交易透明化的第一步,但在2012年立法過程中,當時的執政黨與部分立委囿於房產業者的反對,改革只「走了一半」,仍有諸多問題有待改進。

以下,先來看實價登錄2.0的修正草案,就房市資訊透明化的改動:

實價登錄以門牌或地號為呈現單位,資訊更透明清楚。
實價登錄的時間由「所有權移轉登記後三十日內申報」改為「所有權移轉登記時直接檢附申報書」,讓實價登錄呈現更即時。
預售屋自建自售納入實價登錄,同時登錄時間由「委託代銷契約終止後三十日內」改為「簽訂買賣契約書三十日內」,不會再有拖兩三年才知道實價資訊的狀況。

為落實台灣房地產市場透明化的政策方向,行政院早在2018年5月就核定地權條例、地政士法及不動產經紀業管理條例三法中,有關實價登錄相關條文修正案,並送請立法院審議。

然而這攸關政府落實居住正義的「行政三法」,一旦碰上明年總統跟立法委員選舉,就全然變了方向,因為修法中最重要的「揭露詳細交易物件地址」,以及「預售屋價格即時登錄」條文,通通都被立法委員擱置不審查。

2012年8月我國正式實施實價登錄,是我國不動產交易資訊透明化所跨出的第一步,現在民眾買賣房子,都會事先上內政部的實價登錄網站先行查閱,累積查閱人次已經超過一億人次,只是實價登錄上路近7年來,還是有諸多美中不足之處,因此學者專家也一再呼籲,應該盡快修法,讓實價登錄的最高目標資訊透明化早日實現。

去年四月間內政部提出了實價登錄2.0版本,朝向更即時、更透明、更正確的方向來修法,也是對於施行多年來的實價登錄祭出的「補破網」動作,但其中兩項修法卻傳出建築業者反對而卡關,可能胎死腹中,令很多民眾非常失望。

「實價登錄2.0」門牌揭露、預售屋登錄都卡關,建商業者到底在怕什麼?為什麼不給年輕人房市資訊透明化的房地產交易市場


這種作法讓執政黨行政部門既可以對外宣傳,依舊堅持追求居住正義的方向沒有改變,持續爭取年輕族群的選票,又可以讓受此法案衝擊利益的團體,在選舉時不至於用選票來表達抗議,這種務實與皆大歡喜的處理方式,唯一被犧牲的,就是台灣房地產市場中的消費者權益。

1、「揭露詳細交易地址」
現行的實價登錄網頁,物件資訊只會到巷弄,不會公佈門牌號碼,這次修法則直接會把詳細的地址公開,要比照美國,物件交易後直接公開詳細交易地址,讓房地產市場完全透明化。

但房仲相關利益團體,就以侵害個人隱私資料的名義來反對「揭露詳細地址」,例如像林志玲這種名人,一旦法令規定要強制「揭露詳細地址」,大家就會知道林志玲住哪,但可笑的是,「揭露詳細地址」規定,可沒說要把買賣方的個人身家資料通通公佈;而且現在實價登錄的公開方式,會讓一般人知道林志玲住哪裡嗎?反觀狗仔隊會不知道林志玲住哪嗎?

多開放個門牌號碼登記,會讓許多中古屋賣方少掉做價的空間,不能再以物件附近的比較高房價來唬弄消費者,藉機拉高成交價,所以「揭露詳細地址」不會侵害到一般人的隱私,但會侵犯到房地產業者商業機密。

對了,如果消費者真擔心隱私問題,不如列管建商、代銷或房仲業等運用消費者個資的條款,並加重罰則,因為能把買賣雙方個人資料跟房屋詳細地址連在一起的,往往是上述這些從業人員。

2、「預售屋價格即時登錄」
現行的作法,預售屋交易價格是在實際交屋後,才需要對外公開,然而從預售屋買賣契約簽訂,到實際交屋期間,很可能存在1到2年的時間差,目前的作法其實無法反應區域的實際成交價格現況。

然而,利益團體提出預售屋價格即時登錄後,會讓房屋買賣雙方,有製造假交易的動機;沒錯,假交易的狀況的確存在,也是政府在推動不動產價格透明化政策必須面臨的挑戰。

事實上,無論預售屋要不要即時登錄交易價格的制度,一樣存在一堆利用紅單、或者A、B契約的假交易。說不定,預售屋價格強制即時登錄後,反而會增添買賣雙方進行假交易的難度,可能壓抑房地產賣方在預售屋成交到交屋的空窗期間,利用廣告等管道拉高單價。

吃虧的又是看不到即時訊息的消費者,呆呆的以為自己買便宜,等1年後交屋才發現,鄰居每坪買的比自己少2萬,就算去跟賣方抗議,賣方也可以用「那個登錄價格是鄰近的建案啦,那個基地不方正,交通不便利,建材也沒我們好,所以不公佈建案地址門號,」到底是為了保護消費者隱私,還是便宜了業者做價?

(備註:法令規定建案在沒有取得建築執照前,不可以正式對外打廣告跟販售,但建商會以早鳥等方案先行兜售,此時購買房屋的消費者,會拿到一張紅色的預購單;但因為建案沒取得執照,這張紅單在建管法規上不具任何約束力,因此過去在房市熱絡期間,曾有消費者拿紅單去換正式契約時,建商要求加價,建商僅無息退還預付款,不賣房給消費者等糾紛;建商還可以透過不斷轉手紅單,炒高預售屋價格。)

「實價登錄2.0」門牌揭露、預售屋登錄都卡關,建商業者到底在怕什麼?為什麼不給年輕人房市資訊透明化的房地產交易市場


3、如何遏止假交易
那要怎樣遏制假交易,其實有個更嚴謹的作法,就是強制所有房地產合約都需要公證後方可生效,這會讓藉由紅單或偽造房地產交易契約進行假交易的成本大增。

因為現行法令規定,就算抓到假交易,只能依「誤導實價登錄」的理由,裁罰3到15萬,一旦法令強制所有房地產合約都要公證,那假交易的行為就可能觸犯使公務員登載不實、消費者也可以認定建商哄抬價格行為是商業法中的詐欺,甚至政府還可以透過此強製作法,追查有無透過人頭交易洗錢等行為。

4、消費者自救之道
不過消費者也不需要對現有的實價登錄系統避如蛇蠍,多數的房屋買賣,應該都是走合法登錄程序,就算現行的登錄系統沒有詳細門牌,但只要比對總樓層、交易的時間、有沒有停車位等細節,多半還是可以區分實價登錄的房子,是否跟自己心儀的物件屬於同一棟大樓。

另外,建議消費者現階段儘量別碰預售屋案件。一來台灣房市價格下行趨勢目前沒改變,沒必要用現在高的價格,來買未來交屋時會貶值的房子,二來由於經濟大環境趨緩,預售屋建商的財務狀況消費者很難掌握,最壞的狀況要是自備款、分期施工款都已經繳了大半,但建商卻在完工前倒閉,這問題就非常大條了!

最後還是要提醒一下,確認區域房屋行情,跟確認自己的購屋預算額度一樣重要,千萬不要讓購屋後的房貸,吃掉家庭超過1/3以上的月收入。就算台灣真的走向跟日本一樣零利率的未來,看著房屋不停地跌價,繳給銀行的貸款卻一毛都沒少,心理跟財務上的壓力,恐怕會引發家庭成員的負面情緒,讓買房變成夫妻吵架的原因,也實在是得不償失。

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高雄預售案供過於求,連續三個月房市交易量衰退 想當高雄包租公 別買到鳥籠房

高雄預售案供過於求,連續三個月房市交易量衰退,整體市況陰影浮現,學區收租房成為合理保值首選,但要慎選建案,不要買到「鳥籠房」,既缺乏競爭力也無後續接手市場,恐落得兩頭空。



資深建商表示,目前市場主流走低單價、低總價路線,但由於營建成本提高,坪數持續縮水,「鳥籠房」成新的購屋陷阱。主因在於超過60坪以上的中大坪數銷售明顯鈍化,中小坪數的預售案如雨後春筍般冒出,為吸引沒有購屋經驗的年輕人出手,不少案子在20餘坪的空間,規劃出三房產品。

由於購屋者空間概念不充足,預售屋只看平面圖下決定,透過圖面美化購屋者認為三房可以符合居住需求,事實上權狀20餘坪,再扣除35%的公共設施,並無法規劃合理三房,只能以「鳥籠三房」充數,一個房間約當一張大床,等成屋之後多數都將面臨不堪使用的窘境。
資深建商指出,購屋者喜歡更多的房間,直接在房間數上湊足,對預售屋的銷售有助攻效果,房價無法提高,總坪數又要變小,小房間是必然的趨勢。但鳥籠房將面臨自絕於二手市場的嚴重後遺症,因為在現場親眼看到這種勉強規劃的空間,勢必影響居住以及生活使用品質,為求順利脫手,最後只能讓利跌價再跌價,不論建商或中古屋賣方都僅能以跌價帶動成交量,造成重大損失。

大高雄不動產開發公會理事說,每塊土地都很珍貴,看到建築同業為了搶市場,規劃出不合居住的「鳥籠房」頗令人痛心,這類建案預售時可以透過完美的包裝呈現夢幻的一面,但真正蓋好變成屋之後,很難想像如何住人,最後恐變成特殊形態的社區,早期很多迷你套房當前的處境如何,就是最好的驗證,重點在於這塊基地將無法有效提升附加價值,「浪費了珍貴的土地資源」。



此外,根據實價登錄統計,高雄6月房市交易量為3,047戶,比5月衰退16%,房仲業觀察,高雄市交易量自今年3月攀升至3,808戶高點後,連續三個月呈現衰退局面。一般相信,下半年進到總統大選熱季,對房地產市場更不利。

另個值得注意的現象是,高雄房地產預售屋上半年就有8,000多戶,爆過去十年最大量,供需失衡下,房市買氣不如過去幾年,建商直言若供給不減,市場將出現重大賣壓,擔心一下子就會泡沫化。

資深建商表示,高雄房市的警訊響起,供過於求的現象要特別注意,尤其房價偏高的情況下,購屋者應勤作功課,寧可不買也不要亂買,增加自己的負擔,短期若看不清楚市況發展,以承租代替買房是合理的作法,總比買到鳥籠房,之後脫手無門、又不堪居住來得好,房地產市場陷阱多,愈謹慎愈好。



如果你也有興趣樂於當個包租公包租婆,今天就為大家準備買房出租的七個重要考量指標

(一)先找出哪裡有出租市場
這個原理很簡單,是行銷的基本供需議題,哪兒有魚就往哪裡釣囉。一般比較熱門的出租市場無非是周邊有大專院校或是加工區、科學園區,有外來人口的地方。免得買到好的房子,但乏人問津。

(二)上租屋網站測試人氣
沒有什麼資訊比真實性還來得有力,直接把你想要買的標地物,設定好出租價位和條件之後,先刊登在租屋網站測試一下詢問度。你就可以知道人氣指標了!

(三)選擇中古屋,不選新屋或預售屋
原因很簡單,當包租公包租婆一定要會算投資報酬率,新房的價位比中古屋來得高30%-40%,但二者的租金只差10%-15%,所當然要買中古喔囉。

(四)大馬路或小巷弄的房子不買
既然是要安居樂業的地方,大家都喜歡選擇較好的生活環境與品質。車水馬龍的大馬路旁若隔音不好,就會太吵雜,三更半夜還有飆車族,這是一般人的大忌。另外是小巷弄裡的房子環境也通常比較雜亂,一定影響出租行情。

(五)租金報酬率不低於3.5%
買對房子再出租除了可以保本之外,當然我們更重視的是租金報酬率。這裡有個公式:報酬率=年度租金總收入-(稅金+維修成本)/購買成本

(六)檢視屋況,避免買到問題屋
報酬率公式,你不難發現維護房子的成本是報酬率的關鍵,如果屋況不好常漏水,設備常出現問題,不只是修繕費問題,最累人的還是時間與心力成本。這也是很多人不想當包租公包租婆的主因。

(七)生活機能完善,設備齊全
租屋的人通常講究的是方便,最好是一卡皮箱就可入住,就我個人經驗,之前在台北工作時,我也是希望能找到一個理想的生活環境,交通便利是首要考量,再來是不用花太多心思在屋內設備像電視機、洗衣機、冰箱、冷氣機、上網設備、書桌、小沙發、電熨斗、飲水機、床舖..等,所以當有的房子能有這樣條件時,我就可以接受高一點的租金。

以上七個買房出租要領希望對大家有幫助喔!

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房價偏高一直是民眾心中的痛,加上現在房市低迷?投資房地產前景不明?別說投資客不敢買連自住的朋友都買不下手!


[看屋筆記]市價千萬的房子可以用4折(400萬)買到 原來房地產投資還有黃正雄老師教的法院拍賣屋這一招


但如果市價千萬的房子可以用4折(400萬)買到,將來有機會以8折(800萬)賣出去,
這樣的方式你會想暸解一下嗎?

房地產投資賺錢沒有什麼訣竅就是在「買的夠低」,也就是取得房屋的成本夠低,
才能在房市低迷才能立於不敗之地,穩賺不賠!
因為在投資買下這間房子的當下就已經是賺錢了,

那要如何可以買到低成本的房地產呢?
是上591租屋網上找嗎?
當然可以,只是想要找到理想的房地產投資標的卻是非常非常非常困難的,
以NICK 個人投資新竹房地產經驗,還沒有在591上找到過理想的房地產投資標的,

那麼NICK是怎麼找到理想的房地產投資標的呢?
很簡單,問房仲最快,平時就要和房仲打好關系,房仲才會有不錯的物件出現時想到你,
至於要如何和房仲打好關系你可以上那些房地產投資老師的課都會教你,
或是問一下法拍教練黃正雄老師也行,
NICK我不是老師,只是一個分享自己精驗的人,
如果你還是想問NICK那就請你加入下方的LINE 我們來交流一下房地產投資的心得,

請加入夢想行動者的LINE@:@ody8405s

 點擊圖片加入夢行者LINE,加入會有小禮物喔


房地產投資真的很簡單就是要買的夠低,
尤其現在房地產屬於景氣不明的階段,所以如果在市場買到8折的房子,或許還不能100%賺錢!
閼於如何0首付,九種買房不用自己出錢的方法請參閱這一篇
但如果可以買到4折、5折的房子,那勝算、賺錢的機率就大多了!
那要如何才能買到市價4折、5折的千萬房子呢?
黃正雄老師教的法院拍賣屋這一招是最容易取得4折、5折的千萬房子的方法,


先看一下黃正雄老師被專訪的影片了解一下什麼是法拍屋!





黃正雄老師教的法院拍賣屋注意事項
法拍屋是大買賣,屬於思考型產品,千萬不要怕失敗,少失敗就是成功。
標到賺到,不強求非得標不可,沒有標到就學Know how。
黃正雄老師教的法院拍賣屋標的物用途先想好,是租是賣投標前先想好。
成功可能是偶然,失敗一定有原因。

[看屋筆記]市價千萬的房子可以用4折(400萬)買到 原來房地產投資還有黃正雄老師教的法院拍賣屋這一招


黃正雄老師教的法院拍賣屋有提到法拍屋資訊來源有以下幾個:
法拍屋資訊:法院公告
法拍屋資訊:銀行公告
法拍屋資訊:法拍資訊雜誌
法拍屋資訊:報紙分類廣告
法拍屋資訊:網站及手機APP
法拍屋資訊:透明房訊:占中華民國法拍資訊40%
法拍屋資訊:104法拍網

點擊這購買黃正雄老師教的法院拍賣屋實戰寶典


黃正雄老師教的法院拍賣屋實戰寶典中有提到,法拍屋致勝關鍵就是價格買得夠低,
法院拍賣屋實戰經驗中法院拍賣屋問題越難處理賺越多,
法院拍賣屋實戰的產權界定要清楚,不然可是會出師不利的,
黃正雄老師教的法院拍賣屋實戰寶典說過,法院拍賣屋地點漂亮夠好,屋況很差沒有關係,
有機會進到法院拍賣屋中敲開門進到裡面看天花板、地板、牆壁、廁所及琉璃台。

只要理解黃正雄老師教的法院拍賣屋實戰寶典中的觀念並且去執行,
不管房地產景氣好壞都有方法可以賺錢,

[看屋筆記]市價千萬的房子可以用4折(400萬)買到 原來房地產投資還有黃正雄老師教的法院拍賣屋這一招


景氣好的時候,在中古屋市場買到8折以下的房子、賣市價1.1、1.2倍。
景氣不好的時候,在法拍市場買4折、5折的房子、賣市價8到9折。

或許有些人會覺得法院拍賣屋門檻很高,沒錢怎麼投資法院拍賣屋呢?

但其實法院拍賣屋並不像你想像中的那麼難,只是有沒有黃正雄老師帶你入門而已!

學東西就是要和A咖學,
黃正雄老師有超過1900間的房地產操作經驗,其中法院拍賣屋更是有幾百間的經驗,
這應該算是專業中的專業了吧,

讓黃正雄老師教你怎麼在法拍屋中買的夠低,
法院拍賣屋買的快狠準,好的物件不會給你太多機會,

法拍屋投資限制

技術門檻高嗎?其實比起一般中古屋差不了多少,
但是比較起來法院拍賣屋流程細節多,
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大學學費貴嗎? 如果一年要花8萬多美金!這樣的大學你會考慮要去上嗎?這兩所大學 全美最貴



芝加哥大學15日發布一項統計指出,2019至2020學年新生的學費、雜費及住宿等開銷,將超過8萬元,比上學年費用高出2946元。統計顯示,芝大也因此成為全美第一所學生年度花費逾8萬的學校,哈佛大學、賓州大學緊追其後,分居全美第二、第三的「貴」校。

芝加哥大學表示,新學年該校學費將從5萬5425元,調漲到5萬7642元,漲幅約4%;而包括餐飲的住校費用,新學年也加收654元,比去年調高約4%。

雖然根據這分報告,芝大號稱學雜費突破8萬元,但一位紐約哥倫比亞大學學生家長表示,哥大大學部新年度的學費就要6萬2430元,若加計住宿、書籍等其他費用,年度花費要8萬1664元;芝大並非唯一花費逾8萬元的學校。

對於芝大提高學費、住宿費的決定,該校發言人馬尼爾(Jeremy Manier)說,校方會確保所有錄取學生,無須擔心家庭經濟狀況。推出多項措施,包括提供家庭年收入低於12.5萬元家庭「免學費保證」,也會盡力讓所有畢業生平均學生貸款低於7000元;此外,今秋入學新生開始,家庭年收入低於6萬元者,都可以學費、住宿費、雜費全免的助學金支持。

根據芝大發布的報告,全美15所最貴大學中,學費部分以布朗大學(Brown University)收費最高,哈佛大學學費是15所名校中收費最低的,但該校昂貴的住宿及其他費用的合計,將哈佛推升到僅次於芝加哥大學的全美第二貴的大學。

排名第二、第三的哈佛、賓大,新生年度花費均超過7萬8000元;排名第四的達特茅斯學院(Dartmouth College)約為7萬6500元;第五的耶魯大學7萬6000元;第六南加州大學(USC)7萬5000多元;第七加州理工學院將近7萬5000元;第八名為杜克大學,學生年花7萬4000多元;第九名布朗大學7萬4000元;接下來第十名到第14名的大學,分別為普林斯頓大學、喬治城大學、范德堡大學、麻省理工學院、約翰霍普金斯大學,這些學校年度花費均在7萬3000元之譜。

第15名的康乃爾大學,年度開銷約為7萬2000元。

作為一個終身學習者,要提升自己的學習能力,需要自信心和自我管理兩方面的準備。
自學究竟是一套什麼樣的系統方法?什麼是自學的三境界?

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