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不管你是包租公還是自住客-你必需知道的房地產小常識-(貸款篇)估算屋主取得成本


用實價登錄 了解周遭行情
一般仲介都會先幫忙整理好實價登錄行情,你也可以自己上網參考內政部實價登錄官網或下載app查詢,了解周遭區域與住宅的大致行情,但別忘了點開「交易明細」確認,當中舉凡是否含車位、屋齡、裝潢、位置、格局等都會影響房價,進而作為價格參考。




估算屋主取得成本
所謂「知己知彼,百戰不殆」,估算當初屋主取得房屋的成本,才進一步推演如何讓屋主感覺「有賺到」,也確保自己不至於付出太高昂的成本。

說到屋主的購屋成本,最關鍵因素莫過於購入時間。若在2012年9月實價登錄之後購入,就能從上頭找到購入價格作為議價參考。

若買入時間在實價登錄之前,也可以在「土地及建物謄本」上頭找到相關資料,當中建物所有權中的登記日期,能知道屋主何時購入。另外,如果屋主貸款購屋,謄本上「擔保債權總金額」除以1.2,就能拿來計算貸款的金額。再從貸款通常是房價的7-8成來推估,可推算出屋主購入的價格大約是多少。

特別注意的是,若屋主是在一、二十年前購入,那恭喜你,當時屋主購入成本勢必較低,代表更有機會挾著成本低的優勢,為自己爭取到較大的議價協商空間。

確保貸款 先找銀行鑑價
多數人買房都會向銀行貸款,因此銀行對於房產行情自然再熟悉不過。若看到屬意的房子,也可以在出價前把地址提供給往來密切的銀行房貸部進行估價。

但要注意的是,銀行估價通常會比市場成交金額再低一點。對買家來說,這麼做一來可作為議價的參考依據,二來也能避免日後購入價格與銀行鑑價相差太多,倘若銀行核貸金額不如預期,反而徒增個人資金壓力。

利用以上三種方式推估價格後,相信你大致對房屋行情與屋主購屋成本已了然於心。若評估自己的財力足以負擔相關金額,就能邁入下一階段,請仲介安排與屋主議價。

想知道屋主買進成本?除了看實價登錄還有這招!



每個買屋的人都怕買貴,有的中古屋查不到實價登錄價格,想知道屋主的買進成本,這時候該怎麼辦?有一招房仲都在用,只是不見得會告訴你!

一般來說,「設定擔保債權總金額」通常是實際貸款金額的1.2倍,假設擔保債權總金額是1,200萬元,實際貸款成數就是1,000萬元,若以貸款7成來計算,購屋總價大約就是1,428萬元。

從謄本也能看到屋主最近是否用房子再新增貸款,如果有,代表屋主有資金需求,可能正急售,就是殺價好時機。

 買屋前先上實價登錄查詢成交價,已經是多數買屋人的必備功課,但如果房屋交易時間是在實價登錄上路之前,查不到價格該怎麼辦?包租公律師蔡志雄表示,只要到地政事務所,用門牌號碼申請房屋的土地和建物謄本,找出屋主取得房屋的日期,以及「設定擔保債權總金額」,就能推算屋主向銀行貸款的金額,再來反推購屋成本,作為出價的參考。

蔡志雄也提醒:「要找好殺價的物件,最好挑素顏的,而不是化好妝的。」他解釋,要挑地段好但賣相差,沒有重新裝潢的房屋,才有議價空間,美侖美奐的房子很難殺價。另外,也可到急售屋較多的大型社區找房子,撿便宜的機會較大。

更重要的是,與屋主正式議價時,千萬別被房仲製造的種種煙幕彈所影響,例如有的房仲會說另外一個買方就在隔壁房間,想盡辦法就是要你提高買進價格,但是一定要把持購屋底限,因為只要買貴一點,頭期款、每月房貸就會增加,「千萬不要超過自己的經濟負擔,買不到就放棄,祝他幸福就好。」



售屋者有沒有提出賣屋成本,所得稅收差很多,若無法提供取得成本及移轉費用的屋主,最單純的申報方式,是以「房屋評定現值」的固定比率計算出售屋所得,尤其在財政部逐年提高交易熱區比率之下,所得稅差距更拉大許多。

 例如99年台北市個人出售房屋財產交易所得標準是37%,100年則調高為42%,去年財政部又將大安、中正、信義以及松山區的比重再度調高至48%。

 陳俊宏說,這意指售屋者沒有辦法舉證房子所有買進成本時,假設在民國99年出售一筆大安區房子1,000萬元,隔年只要申報370萬元的財產交易所得,到了去年同樣出售1,000萬元房子,今年申請財產交易所得就要報480萬元,足足多了110萬元財產交易所得。

 民眾出售房屋的實際價格減「取得成本」及移轉費用所計算出的財產交易所得較低,就可以選擇按實際發生的價額申報財產交易所得。

 陳俊宏說,所謂「取得成本」是指取得房屋的價金與購入房屋達可使用狀態前一切必要費用,包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等,以及在房屋所有權移轉登記完成前,向金融機構貸款購屋的利息暨取得房屋所有權後至出售前,支付能增加房屋價值或效能非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費,「移轉費用」也包括仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。

 也就是說,屋主當初購屋時,付出的相關稅費、仲介費和代書費等,以及購屋之後的裝璜費用,加上購屋之前付出的利息,如果能夠提供相關證明文件,都可以扣抵。

 若無法提供取得成本及移轉費用,專家指出,屋主就只能用「房屋評定現值」的固定比率計算出售屋所得。




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