夢想行動者頻道: 房貸成數

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「實價登錄2.0」門牌揭露、預售屋登錄都卡關，建商業者到底在怕什麼？為什麼不給年輕人房市資訊透明化的房地產交易市場

「實價登錄2.0」草案自2018年5月送進立法院後已逾一年，至今尚未排審。作為蔡英文總統「安居三策」之一的重大政見，卻在行政院提案後遲遲沒有進度，在國會執政黨席次占優的狀況下，不得不說是一件怪事。

事實上，實價登錄改革受挫的背後原因人盡皆知，首先是去年地方選舉失利，建商又在今年2月時持續給予政府壓力，讓政府改革投鼠忌器，不敢持續推動。內政部也表示「預售屋登錄」與「資訊揭露至門牌」這兩項修法阻力最大，還未達成共識。

為什麼需要「實價登錄2.0」？

當前的實價登錄制度是台灣房產交易透明化的第一步，但在2012年立法過程中，當時的執政黨與部分立委囿於房產業者的反對，改革只「走了一半」，仍有諸多問題有待改進。

以下，先來看實價登錄2.0的修正草案，就房市資訊透明化的改動：

實價登錄以門牌或地號為呈現單位，資訊更透明清楚。
實價登錄的時間由「所有權移轉登記後三十日內申報」改為「所有權移轉登記時直接檢附申報書」，讓實價登錄呈現更即時。
預售屋自建自售納入實價登錄，同時登錄時間由「委託代銷契約終止後三十日內」改為「簽訂買賣契約書三十日內」，不會再有拖兩三年才知道實價資訊的狀況。

為落實台灣房地產市場透明化的政策方向，行政院早在2018年5月就核定地權條例、地政士法及不動產經紀業管理條例三法中，有關實價登錄相關條文修正案，並送請立法院審議。

然而這攸關政府落實居住正義的「行政三法」，一旦碰上明年總統跟立法委員選舉，就全然變了方向，因為修法中最重要的「揭露詳細交易物件地址」，以及「預售屋價格即時登錄」條文，通通都被立法委員擱置不審查。

2012年8月我國正式實施實價登錄，是我國不動產交易資訊透明化所跨出的第一步，現在民眾買賣房子，都會事先上內政部的實價登錄網站先行查閱，累積查閱人次已經超過一億人次，只是實價登錄上路近7年來，還是有諸多美中不足之處，因此學者專家也一再呼籲，應該盡快修法，讓實價登錄的最高目標資訊透明化早日實現。

去年四月間內政部提出了實價登錄2.0版本，朝向更即時、更透明、更正確的方向來修法，也是對於施行多年來的實價登錄祭出的「補破網」動作，但其中兩項修法卻傳出建築業者反對而卡關，可能胎死腹中，令很多民眾非常失望。

這種作法讓執政黨行政部門既可以對外宣傳，依舊堅持追求居住正義的方向沒有改變，持續爭取年輕族群的選票，又可以讓受此法案衝擊利益的團體，在選舉時不至於用選票來表達抗議，這種務實與皆大歡喜的處理方式，唯一被犧牲的，就是台灣房地產市場中的消費者權益。

1、「揭露詳細交易地址」
現行的實價登錄網頁，物件資訊只會到巷弄，不會公佈門牌號碼，這次修法則直接會把詳細的地址公開，要比照美國，物件交易後直接公開詳細交易地址，讓房地產市場完全透明化。

但房仲相關利益團體，就以侵害個人隱私資料的名義來反對「揭露詳細地址」，例如像林志玲這種名人，一旦法令規定要強制「揭露詳細地址」，大家就會知道林志玲住哪，但可笑的是，「揭露詳細地址」規定，可沒說要把買賣方的個人身家資料通通公佈；而且現在實價登錄的公開方式，會讓一般人知道林志玲住哪裡嗎？反觀狗仔隊會不知道林志玲住哪嗎？

多開放個門牌號碼登記，會讓許多中古屋賣方少掉做價的空間，不能再以物件附近的比較高房價來唬弄消費者，藉機拉高成交價，所以「揭露詳細地址」不會侵害到一般人的隱私，但會侵犯到房地產業者商業機密。

對了，如果消費者真擔心隱私問題，不如列管建商、代銷或房仲業等運用消費者個資的條款，並加重罰則，因為能把買賣雙方個人資料跟房屋詳細地址連在一起的，往往是上述這些從業人員。

2、「預售屋價格即時登錄」
現行的作法，預售屋交易價格是在實際交屋後，才需要對外公開，然而從預售屋買賣契約簽訂，到實際交屋期間，很可能存在1到2年的時間差，目前的作法其實無法反應區域的實際成交價格現況。

然而，利益團體提出預售屋價格即時登錄後，會讓房屋買賣雙方，有製造假交易的動機；沒錯，假交易的狀況的確存在，也是政府在推動不動產價格透明化政策必須面臨的挑戰。

事實上，無論預售屋要不要即時登錄交易價格的制度，一樣存在一堆利用紅單、或者A、B契約的假交易。說不定，預售屋價格強制即時登錄後，反而會增添買賣雙方進行假交易的難度，可能壓抑房地產賣方在預售屋成交到交屋的空窗期間，利用廣告等管道拉高單價。

吃虧的又是看不到即時訊息的消費者，呆呆的以為自己買便宜，等1年後交屋才發現，鄰居每坪買的比自己少2萬，就算去跟賣方抗議，賣方也可以用「那個登錄價格是鄰近的建案啦，那個基地不方正，交通不便利，建材也沒我們好，所以不公佈建案地址門號，」到底是為了保護消費者隱私，還是便宜了業者做價？

（備註：法令規定建案在沒有取得建築執照前，不可以正式對外打廣告跟販售，但建商會以早鳥等方案先行兜售，此時購買房屋的消費者，會拿到一張紅色的預購單；但因為建案沒取得執照，這張紅單在建管法規上不具任何約束力，因此過去在房市熱絡期間，曾有消費者拿紅單去換正式契約時，建商要求加價，建商僅無息退還預付款，不賣房給消費者等糾紛；建商還可以透過不斷轉手紅單，炒高預售屋價格。）

3、如何遏止假交易
那要怎樣遏制假交易，其實有個更嚴謹的作法，就是強制所有房地產合約都需要公證後方可生效，這會讓藉由紅單或偽造房地產交易契約進行假交易的成本大增。

因為現行法令規定，就算抓到假交易，只能依「誤導實價登錄」的理由，裁罰3到15萬，一旦法令強制所有房地產合約都要公證，那假交易的行為就可能觸犯使公務員登載不實、消費者也可以認定建商哄抬價格行為是商業法中的詐欺，甚至政府還可以透過此強製作法，追查有無透過人頭交易洗錢等行為。

4、消費者自救之道
不過消費者也不需要對現有的實價登錄系統避如蛇蠍，多數的房屋買賣，應該都是走合法登錄程序，就算現行的登錄系統沒有詳細門牌，但只要比對總樓層、交易的時間、有沒有停車位等細節，多半還是可以區分實價登錄的房子，是否跟自己心儀的物件屬於同一棟大樓。

另外，建議消費者現階段儘量別碰預售屋案件。一來台灣房市價格下行趨勢目前沒改變，沒必要用現在高的價格，來買未來交屋時會貶值的房子，二來由於經濟大環境趨緩，預售屋建商的財務狀況消費者很難掌握，最壞的狀況要是自備款、分期施工款都已經繳了大半，但建商卻在完工前倒閉，這問題就非常大條了！

最後還是要提醒一下，確認區域房屋行情，跟確認自己的購屋預算額度一樣重要，千萬不要讓購屋後的房貸，吃掉家庭超過1/3以上的月收入。就算台灣真的走向跟日本一樣零利率的未來，看著房屋不停地跌價，繳給銀行的貸款卻一毛都沒少，心理跟財務上的壓力，恐怕會引發家庭成員的負面情緒，讓買房變成夫妻吵架的原因，也實在是得不償失。

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去年許多大型房企拋售的房子的消息是絡繹不絕，帶給了許多人一種心跳加速的感覺，當然不乏態度冷淡之人。

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不管你是包租公還是自住客-你必需知道的房地產小常識-務必親自到現場一探究竟

若想以租金做唯一收入、將房東身分當正職，信義房屋企研室認為，以目前市場而言，不太划算。住商不動產企研室經理徐佳馨則建議，想當能獲利的房東，須選擇降低成本但賣相好的物件，如精華路段但屋況較差的房子，經裝修改善後能維持高租金，且確定周邊租客充足，避免空租的損失；也應慎選租客，避免房屋遭破壞、變凶宅，反而得不償失。「較好的方式是做大規模。」徐佳馨表示，如果資金較多、有建築相關資源，不妨考慮買地自建，一次規劃多間房間，可大幅降低投資與管理成本，提高報酬率，甚至穩定出租後尋找買方，也會有不錯的獲利

你一定曾在房屋廣告上看到3分鐘走路就到XX捷運站、距離竹科園區上班只要5分鐘、千坪大花園綠林環抱、水岸第一排景觀視野一級棒等標語，但到底是真是假，最好自己親自去驗證。

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不管你是包租公還是自住客-你必需知道的房地產小常識-(貸款篇)估算屋主取得成本

用實價登錄了解周遭行情
一般仲介都會先幫忙整理好實價登錄行情，你也可以自己上網參考內政部實價登錄官網或下載app查詢，了解周遭區域與住宅的大致行情，但別忘了點開「交易明細」確認，當中舉凡是否含車位、屋齡、裝潢、位置、格局等都會影響房價，進而作為價格參考。

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不管你是包租公還是自住客-你必需知道的房地產小常識-(貸款篇)精華區老屋申貸較容易

想當包租公收益型建案報酬率上看5%. 2019-07-14 591編輯部1.6萬閱讀. 房價過高，連帶提升租屋需求，加上連年上漲的租金，促使民眾偏好投資不動產

貸款利率會受到屋齡影響嗎？根據 2017 年第二季聯徵大數據資料庫，分析「台北市購置住宅貸款統計」，屋齡九年內的房子，平均貸款利率落在 1.67 到 1.77％之間；屋齡九到十八年的房子，利率為 1.84 到 1.85％；至於屋齡十八年以上的房子，利率大多超過 1.9％。

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不管你是包租公還是自住客-你必需知道的房地產小常識-(貸款篇)銀行鑑價未必等同買賣價

老屋申貸還有一個常見的狀況，就是核貸金額少於買方的預期。舉例來說，木森購買房屋的成交價是 1,500 萬元，原本預期貸到 8 成的金額是 1,200 萬元，但銀行卻只核貸 1,080 萬元，比木森的期待少了 120 萬元，為什麼呢？這是因為銀行對該棟房屋的鑑價僅有 1,350 萬元。

土地銀行個人金融部表示，銀行在放貸時，會考量房市波動風險，估價通常會較市場成交價保守，核算貸款金額，會從「買賣契約價」和「銀行鑑價」二者當中，取其低者作為計算基準。也就是說，如果銀行鑑價低於買賣契約價，就會發生核貸金額不足的問題。

購屋者如果擔心核貸金額不足，除了可以上實價登錄網了解區域行情之外，也能利用銀行的估價平台進行試算，或是直接請較常往來的銀行幫忙估價，都能避免貸款不足的狀況發生。另外也要提醒購屋者，輻射屋或海砂屋等有疑慮的老屋，銀行多不願貸款；周邊若有嫌惡設施，如：殯儀館、靈骨塔、墓園等，能夠貸款的成數也較低；反之，學校、運動場、傳統市場等，則對於貸款成數有加分效果。

貸款時提供的資料越完整，越能幫助銀行了解客戶，工作收入穩定，有報稅資料、薪資轉帳紀錄，即是較完整的所得資料。此外也要注意自己的信用狀況，若信用卡和其他貸款繳款紀錄正常，聯徵無異常顯示，銀行內部評分會較高，就能爭取到較好的貸款條件。

酒店式公寓重物業管理酒店式公寓的建案主要會請專業的飯店管理公司負責經營，因為主要的租客為外籍商務客，因此除了一般的物業管理外，還需要有生活管家、房間清潔、用品補充、機場接送等完整服務，也因為如此租金較高，連帶提升報酬率，酒店式公寓報酬率常見落在3%~5%。交通便利地段佳為方便外籍商務客上班，酒店式公寓地段應選在交通便利的地點，或者位於大型辦公商圈周邊較佳，另外因酒店式公寓最大的特色就是物業管理，所以管理品質是維持租金的關鍵，建議選擇口碑好的管理團隊，或者有與物業公司簽長期合約的建案，避免更換團隊後，管理品質下降。

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不管你是包租公還是自住客-你必需知道的房地產小常識-(貸款篇)留意老屋建築結構

首購族通常資金有限，貸款成數和利率就成為購屋時首要的考量，尤其成數稍有變化就會產生很大的影響。以木森為例，假設購買 1,500 萬元的公寓物件，若貸到房屋總價的 8 成，自備款 300 萬元剛好足夠；但若只貸到房屋總價的 7 成，自備款就需要 450 萬元，中間有 150 萬元的差額，就算把預留的 100 萬元裝修費投進去，還是不夠。

銀行主管表示，在評估房屋貸款利率和成數時，會將房屋坐落地段、屋齡、建築結構、剩餘耐用年限等條件列入參考，若老屋的屋齡不算太高，地段的影響力較大，但屋齡偏高時，建築結構、剩餘耐用年限甚至屋況等，也有可能產生影響。

建築結構從弱到強一般可分為磚造、加強磚造、鋼筋混凝土（RC）、鋼骨鋼筋混凝土（SRC）、鋼骨混凝土（SC），目前台灣建築物以 RC 結構居多，少數早期興建的公寓為加強磚造結構，SRC 或 SC 結構則較常用於都會區高層建築。

根據行政院所頒布的「固定資產耐用年數表」，磚造房屋耐用年限為二十五年，加強磚造房屋耐用年限為三十五年，RC、SRC、SC 建築耐用年限則為五十年。當剩餘耐用年限越短，房屋的殘餘價值也就越低，銀行放貸時便會更為審慎。若建築物可使用年限較短，且不是坐落在精華地段，通常只能貸到房屋總價的 6 到 6.5 成。