夢想行動者頻道: 賣屋20招：讓房子儘速賣出又有好價錢

當你因為房貸壓力或者是其他原因急著將房子脫手時，該如何讓房子以快速而較好的價位賣出呢? 房屋可能是自己最大的資產，因此要處理它是一件很重要的決定。以下是專家所提供的一些要領，幫您快速地找到買主，並以較好的價位賣出。

1. 弄清楚賣房的動機：賣房子的動機是一個決定性因素，它會影響如何處理整個售屋的過程的每一件事，包括從設訂定價格，到願意花多少時間、費用與工夫去準備賣出房子。舉例而言，如果你的目標是希望快速賣出，那就會形成一個儘快賣出的決策。如果期望的是有最大效益，那麼這個銷售過程就會需要較長時間來進行一些不一樣的措施。

2. 不必說出真正的售屋理由：售屋的原因會影響交易談判，因此不需告知對方真正的售屋原因。如果對方知道你急著搬家，那可能會使你在協商時居於下風，當對方問起售屋的原因，只需要簡單的說個理由即可，但不要讓人覺得是在敷衍。

3. 訂出售價之前先做功課：訂出價格買方才能知道他所要支付的極限，作為賣方的你會希望實際售出價格愈接近你所定的價格愈好。但若定的售價太高可能沒人會認真考慮，定的太低成交價則可能遠低於與你的期望值。

如果你住的是一整排的透天厝或公寓你可以打聽一下鄰近相同房子的行情，定的售價會比較實在。

如果住的是老住宅，那麼行情就會隨著住屋條件與情況而有差異，有時候是沒法對比的。這時可尋求房屋仲介來幫忙估價。

如果決定自己定價，最好的方法是參考鄰近社區過去六個月內的售價，包括那些正在銷售中的個案，潛在買家同樣也會以相同模式來評估你的房屋價值。

4. 親自體驗實際買屋的狀況：要瞭解周邊的競爭者最好的方法是去參觀他們的房屋並打聽其行情，注意別人房子的房間配置與屋外設施，房屋狀況、外觀、停車位地點及其他條件等等。詢問檯面上售價並打聽底價，如果希望快點收出房子就不能把售價訂得比周邊類似條件的房子高。

5. 稅額與交易費用的估價：對於各項稅額以及交易過程所需支出的費用必須先進行評估瞭解，這樣才能比較精確的設定售價，但是課稅額是基於一些政府訂的標準或條件，不一定能夠反應你的房屋價值。有些狀況下的土地增值稅是非常可觀的(以台灣的狀況而言)。

6. 尋求房地產經紀人的協助：根據美國全國房地產經紀人協會的統計，曾經自行售屋的人之中，有接近三分之二的人不想再這樣做，主要原因包括設定售價、市場障礙、責任及時間問題等。當你決定要找房地產經紀人代理售屋時最好多找幾家比價，對於報價過低或過高的都要謹慎。

房地產經紀人良莠不齊，一個專業的房地產經紀人瞭解市場並擁有成案資訊、待銷案件、行銷計劃並能提供背景與相關資訊。仔細的評估你所接觸的經紀人，檢視他們的經驗資格、熱誠與否及其人格特質，確定你挑選的人是值得信賴並有信心承接你的案子。

如果你決定自己賣房子，你仍然可以與房地產經紀人談談，有些房地產經紀人很樂意教你如何做一些書表工作與訂契約等，並且可以在你碰到問題時指導你。

7. 讓售屋定價保有協商空間：在訂立售價時必須保留減價的空間，檢視你的優先順序是要儘可能以最高價售出，還是盡快以最接近市價賣出。

8. 不可忽略房屋的賣相：賣相不是光指房屋的外觀，包括房屋的內部，整體觀感、天花板、牆壁、地板、廚房、衛浴間、衛浴設備及門窗等是否狀況良好，整齊清潔等等，都扮演著是否能讓看屋者下決心要買的關鍵。賣相好的房子能讓看屋者產生良好的情緒，心晴愉悅舒坦。

9. 徵詢別人的誠實建議：完全依賴自己的主觀判斷可能會造成錯誤，不要羞於啟齒詢問別人的意見。你必須客觀瞭解房子的優缺點，可以詢問資深的房屋仲介商或是房地產專業代理人，他們會很清楚應該做些甚麼改善才能使你的房子比較容易獲得青睞。

10. 修復壞掉的物件：將屋內徹底刷洗乾淨、把物品收拾整齊、把不用的東西全部清理掉、將壞掉的櫥櫃與窗戶等修理好、把長壁癌的地方修好，如果能將整個屋內重新粉刷過最好，至少要把牆壁上有污漬的地方用相同色系的塗料補漆。料理台也是很重要的地方，必須徹底清理乾淨並修好，並將廚房的牆面清理乾淨，女主人對她未來的廚房有沒有好感可是很關鍵的。

11. 主動告知房屋的優缺點：聰明的賣家會積極主動的告知買家房子的缺點，並且記載在書面上，這樣做可以避免日後的糾紛或法律問題並減低責任，讓買家清楚知道房子所具有的優點，以提高買方的意願。

12. 有多位買主也許是件好事：吸引多位買家前來看房子是件好事，有競爭的情況就有機會以較高的價錢賣出。

13. 協商時保持良好情緒：放下對房子的感情與當時的情緒，以一個商業交易的心態與買家談論交易的事務，才能理智的完成買賣。

14. 瞭解買家的買屋動機：對買家越瞭解就越能掌握交易談判的優勢，也才能控制交易過程的步驟。買家不外乎希望以最低價格買到最值錢的房子，若能清楚買家的買屋動機可以在談判時處於優勢。例如買主是否要急於搬家，有這樣的資訊在價格上較易與對方協商，但是也不要藉此揩對方的油，因為也許對方此時有不得已的苦衷，要以和為貴，在交易過程中如能結下善緣對自己會是一件好事，至少不可因為交易而結怨。

15. 弄清楚對方的盤算：儘可能弄清楚對方付款計劃的盤算，付多少現金，想貸款多少，對方的職業與貸款能力，如果對方打算貸款的成數很高，也許必須先向銀行進行徵信與詢問，以確定對方的財務能力可以貸到那麼多成數的房價，當然這部份必須對方同意與配合才能進行，並且可以尋求土地代書或房地產經紀人的協助。

16. 完成交易前不要簽下買新家的合約：在完成舊家出售的完整手續之前，不要急於簽下買新家的合約，不然就有可能因急於求售使自己處於不利的地位。

17. 還未賣出就先搬出會使你處於劣勢：有些事例證明，無人居住的空房子可能比較難賣出，因為空房子顯得空盪缺少人氣的熱絡感，比較沒有吸引力，並且買主會推測你有另一間房子，可能你會急於出售舊房子。

18. 不要設最後期限：這會為自己增加壓力，且在談判時會是一個嚴重的弱點。

19. 別因買方出價過低而懊惱：買方一開始出很低的價錢是很正常的，應客觀的評估對方的出價，讓對方瞭解你設定的售價不是隨便喊的，而是經過仔細的調查與評估各項條件後才訂出的，讓對方清楚你的房屋有那些優勢條件。出價過低的買主不一定沒希望，可以嘗試與對方談談看是否願意出個認真的價格，所謂嫌貨人就是識貨人，也許它只是要先試探你的底限。

20. 簽定契約：為避免麻煩必須要確認契約的每一條款，價錢及責任要明確記載在契約中，契約內容要包含雙方當事人資料、房地產位址、交易價格、押金、貸款核准日、交屋日期與地點、契約形式、後續必須完成的事項及其時限、房屋內外的任合附加物與設施等之歸屬權是否包含在內，都需寫入契約。

此外，契約簽訂後最好不要答應買主所提出的額外要求，例如買主要求提早搬入就不應答應，交易未完全完成之前不宜冒任何風險，以免交易中途發生破裂。

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