夢想行動者頻道: 不管你是包租公還是自住客-你必需知道的房地產小常識-(貸款篇)老屋,中古屋貸款年限

平面規劃圖是套房改建最重要的一張圖,
如何用最小的空間創造出最大的效益，
又符合租客所需的所有功能，
是案件能否成功的關鍵喔!

如果不小心規劃和實際完工差了幾公分，
床和書桌可能就擺不下，變成一個功能不全失敗的作品
這樣一不小心可能就從套房變成套牢了!
沒有練過或專業指導的，千萬別輕易嚐試喔!

套房改建是一套非常精細的工程,有時差個幾公分,床就擺不下囉!

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紅白大對抗之磚牆篇

[裝潢分享]

紅白大對抗之磚牆篇~

隔間牆的材料有很多種，紅磚、白磚、輕隔間、木作、空心磚等等，今天要介紹的是白磚，業界在做結構計算的時候，並沒有將隔間牆地重量計算進去，因此，隔間牆材質輕對結構物負擔越佳。

白磚優點：

＊對施工環境的影響很小，傳統的紅磚需要使用大量的砂、水泥、水，這三者都是屬於散狀的材料，很難搬運、移動、清理，而白磚沒有這樣的困擾。

＊白磚很少用到水，施工時地面也都是乾的，故稱乾式施工。紅磚則需要先澆水濕潤、泥作二次粉之前也需要灑水濕潤，所以紅磚也稱濕式工法。乾式自然比濕式容易施工

＊工期快速，白磚砌好之後，只需批土、油漆即可完成，紅磚砌完之後還需要泥作打底、二次粉，再來才是油漆，多了ㄧ個工項，速度自然比布上白磚了。

＊價錢較有競爭力，同樣的一道牆以M2計價，白磚的價錢是比紅磚便宜的。

白磚缺點:

白磚易吸水，但不容易吐水，也就是說他吸了水之後要把它弄乾需要一段時間

不太適合吊掛重物，例如畫、鏡子、或是層板收納，聽說都非常難施工

看來紅白大對抗，好像白磚較佔上風，但是白磚始終有一個最大的隱憂，國內並不生產白磚全都靠進口，所以，有的人始終質疑白磚的材料特性沒有經過國家檢查。

可是現階段已經很多人把白磚運用在房屋修繕上面，並沒有什麼不良反應出現，所以，我想大家也不用太庸擾。

剛才我們已經知道了關於裝潢磚牆材質的部分,接下來來看看建物經濟耐用年數表

從96.10.17中華民國不動產估價師公會全國聯合會第一屆第十一次理監事會議通過這一張表可以知道,不動產是有所謂的經濟耐用年限。

中華民國不動產估價師公會全國聯合會(以下簡稱本會)依不動產估價技術規則第66條規定，研訂之「建物經濟耐用年數表」。

1、本會訂定建物經濟耐用年數表如附件。

細目		經濟耐用年數
辦公用、商店用、住宅用、公共場所用及不屬下列各項之房屋	１鋼筋(骨)混凝土建造、預鑄混凝建造	50
	２加強磚造	35
	３磚構造	25
	４金屬建造(有披覆處理)	20
	５金屬建造(無披覆處理)	15
	６木造	10
變電所用、發電所用、收發報所用、停車場用、車庫用、飛機庫、貨運所用、公共浴室用之房屋及工場用場房	１鋼筋(骨)混凝土建造	35
	２加強磚造	30
	３磚構造	20
	４金屬建造(有披覆處理)	15
	５金屬建造(無披覆處理)	10
	６木造	8
受鹽酸、硫酸、硝酸、氯及其他有腐蝕性液體或氣體之直接全面影響及冷凍倉庫用之廠房、貯藏鹽及其他潮解性固體直接全面受蒸汽影響之廠房	１鋼筋(骨)混凝土建造	25
	２加強磚造	20
	３磚構造	10
	４金屬建造(有披覆處理)	10
	５金屬建造(無披覆處理)	8
	６木造	5

2、不動產估價師得按個別建物之實際構成部分及使用狀態，觀察維修及整建情形，推估建物經濟耐用年數，其有異於本公報規定時，並於估價報告書中敘明。

3、不動產估價師得按個別建物之實際構成部分及使用狀態，觀察維修及整建情形，參考直轄市或縣(市)政府發布地價調查用建築改良物耐用年數表，推估建物經濟耐用年數，並於估價報告書中敘明。

4、本公報經本會理事會通過後公佈實施，修正時亦同。

最後終於要來說老屋貸款年限這個重點了,

老屋的貸款年限也是必須注意的重點，一般而言，銀行的估算基準是「貸款年限加屋齡不得超過五十年」；舉例來說，購買屋齡三十年的房屋，貸款年限最長為二十年，若屋齡已有四十年，貸款年限就只剩十年，假設總貸款金額相同，屋齡四十年的房屋每個月要繳交的貸款會是屋齡三十年房屋的兩倍，還款壓力大幅增加。

不動產估價通常採用「買賣價估價」或「土地及建物分開估價」兩種方式，若採用第二種方式估價，當屋齡超過耐用年限時，建物將不予估價，僅會計算土地價值。

換句話說，屋齡太老，或耐用年限原本就短的物件，就要衡量其土地價值高低，或是有沒有都更效益，如果土地價值不高，貸款就不容易。

因此，在購買老屋時，應請屋主或房仲業者協助調閱建物登記謄本，以便確實掌握使用面積、建築結構、屋齡、屋況等基本資料，尤其是老屋的構造以及使用年限，不只能夠讓自己更了解老屋的狀況，也能作為銀行鑑價的參考指標。

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