夢想行動者頻道: 不管你是包租公還是自住客-你必需知道的房地產小常識-(貸款篇)估算屋主取得成本

用實價登錄了解周遭行情
一般仲介都會先幫忙整理好實價登錄行情，你也可以自己上網參考內政部實價登錄官網或下載app查詢，了解周遭區域與住宅的大致行情，但別忘了點開「交易明細」確認，當中舉凡是否含車位、屋齡、裝潢、位置、格局等都會影響房價，進而作為價格參考。

估算屋主取得成本
所謂「知己知彼，百戰不殆」，估算當初屋主取得房屋的成本，才進一步推演如何讓屋主感覺「有賺到」，也確保自己不至於付出太高昂的成本。

說到屋主的購屋成本，最關鍵因素莫過於購入時間。若在2012年9月實價登錄之後購入，就能從上頭找到購入價格作為議價參考。

若買入時間在實價登錄之前，也可以在「土地及建物謄本」上頭找到相關資料，當中建物所有權中的登記日期，能知道屋主何時購入。另外，如果屋主貸款購屋，謄本上「擔保債權總金額」除以1.2，就能拿來計算貸款的金額。再從貸款通常是房價的7-8成來推估，可推算出屋主購入的價格大約是多少。

特別注意的是，若屋主是在一、二十年前購入，那恭喜你，當時屋主購入成本勢必較低，代表更有機會挾著成本低的優勢，為自己爭取到較大的議價協商空間。

確保貸款先找銀行鑑價
多數人買房都會向銀行貸款，因此銀行對於房產行情自然再熟悉不過。若看到屬意的房子，也可以在出價前把地址提供給往來密切的銀行房貸部進行估價。

但要注意的是，銀行估價通常會比市場成交金額再低一點。對買家來說，這麼做一來可作為議價的參考依據，二來也能避免日後購入價格與銀行鑑價相差太多，倘若銀行核貸金額不如預期，反而徒增個人資金壓力。

利用以上三種方式推估價格後，相信你大致對房屋行情與屋主購屋成本已了然於心。若評估自己的財力足以負擔相關金額，就能邁入下一階段，請仲介安排與屋主議價。

想知道屋主買進成本？除了看實價登錄還有這招！

每個買屋的人都怕買貴，有的中古屋查不到實價登錄價格，想知道屋主的買進成本，這時候該怎麼辦？有一招房仲都在用，只是不見得會告訴你！

一般來說，「設定擔保債權總金額」通常是實際貸款金額的1.2倍，假設擔保債權總金額是1,200萬元，實際貸款成數就是1,000萬元，若以貸款7成來計算，購屋總價大約就是1,428萬元。

從謄本也能看到屋主最近是否用房子再新增貸款，如果有，代表屋主有資金需求，可能正急售，就是殺價好時機。

買屋前先上實價登錄查詢成交價，已經是多數買屋人的必備功課，但如果房屋交易時間是在實價登錄上路之前，查不到價格該怎麼辦？包租公律師蔡志雄表示，只要到地政事務所，用門牌號碼申請房屋的土地和建物謄本，找出屋主取得房屋的日期，以及「設定擔保債權總金額」，就能推算屋主向銀行貸款的金額，再來反推購屋成本，作為出價的參考。

蔡志雄也提醒：「要找好殺價的物件，最好挑素顏的，而不是化好妝的。」他解釋，要挑地段好但賣相差，沒有重新裝潢的房屋，才有議價空間，美侖美奐的房子很難殺價。另外，也可到急售屋較多的大型社區找房子，撿便宜的機會較大。

更重要的是，與屋主正式議價時，千萬別被房仲製造的種種煙幕彈所影響，例如有的房仲會說另外一個買方就在隔壁房間，想盡辦法就是要你提高買進價格，但是一定要把持購屋底限，因為只要買貴一點，頭期款、每月房貸就會增加，「千萬不要超過自己的經濟負擔，買不到就放棄，祝他幸福就好。」

售屋者有沒有提出賣屋成本，所得稅收差很多，若無法提供取得成本及移轉費用的屋主，最單純的申報方式，是以「房屋評定現值」的固定比率計算出售屋所得，尤其在財政部逐年提高交易熱區比率之下，所得稅差距更拉大許多。

例如99年台北市個人出售房屋財產交易所得標準是37％，100年則調高為42％，去年財政部又將大安、中正、信義以及松山區的比重再度調高至48％。

陳俊宏說，這意指售屋者沒有辦法舉證房子所有買進成本時，假設在民國99年出售一筆大安區房子1,000萬元，隔年只要申報370萬元的財產交易所得，到了去年同樣出售1,000萬元房子，今年申請財產交易所得就要報480萬元，足足多了110萬元財產交易所得。

民眾出售房屋的實際價格減「取得成本」及移轉費用所計算出的財產交易所得較低，就可以選擇按實際發生的價額申報財產交易所得。

陳俊宏說，所謂「取得成本」是指取得房屋的價金與購入房屋達可使用狀態前一切必要費用，包括契稅、印花稅、代書費、規費、仲介費等，以及在房屋所有權移轉登記完成前，向金融機構貸款購屋的利息暨取得房屋所有權後至出售前，支付能增加房屋價值或效能非2年內所能耗竭的增置、改良或修繕費，「移轉費用」也包括仲介費、廣告費、清潔費及搬運費等。

也就是說，屋主當初購屋時，付出的相關稅費、仲介費和代書費等，以及購屋之後的裝璜費用，加上購屋之前付出的利息，如果能夠提供相關證明文件，都可以扣抵。

若無法提供取得成本及移轉費用，專家指出，屋主就只能用「房屋評定現值」的固定比率計算出售屋所得。

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