高雄預售案供過於求，連續三個月房市交易量衰退 想當高雄包租公 別買到鳥籠房

高雄預售案供過於求，連續三個月房市交易量衰退，整體市況陰影浮現，學區收租房成為合理保值首選，但要慎選建案，不要買到「鳥籠房」，既缺乏競爭力也無後續接手市場，恐落得兩頭空。

資深建商表示，目前市場主流走低單價、低總價路線，但由於營建成本提高，坪數持續縮水，「鳥籠房」成新的購屋陷阱。主因在於超過60坪以上的中大坪數銷售明顯鈍化，中小坪數的預售案如雨後春筍般冒出，為吸引沒有購屋經驗的年輕人出手，不少案子在20餘坪的空間，規劃出三房產品。

由於購屋者空間概念不充足，預售屋只看平面圖下決定，透過圖面美化購屋者認為三房可以符合居住需求，事實上權狀20餘坪，再扣除35%的公共設施，並無法規劃合理三房，只能以「鳥籠三房」充數，一個房間約當一張大床，等成屋之後多數都將面臨不堪使用的窘境。
資深建商指出，購屋者喜歡更多的房間，直接在房間數上湊足，對預售屋的銷售有助攻效果，房價無法提高，總坪數又要變小，小房間是必然的趨勢。但鳥籠房將面臨自絕於二手市場的嚴重後遺症，因為在現場親眼看到這種勉強規劃的空間，勢必影響居住以及生活使用品質，為求順利脫手，最後只能讓利跌價再跌價，不論建商或中古屋賣方都僅能以跌價帶動成交量，造成重大損失。

大高雄不動產開發公會理事說，每塊土地都很珍貴，看到建築同業為了搶市場，規劃出不合居住的「鳥籠房」頗令人痛心，這類建案預售時可以透過完美的包裝呈現夢幻的一面，但真正蓋好變成屋之後，很難想像如何住人，最後恐變成特殊形態的社區，早期很多迷你套房當前的處境如何，就是最好的驗證，重點在於這塊基地將無法有效提升附加價值，「浪費了珍貴的土地資源」。

此外，根據實價登錄統計，高雄6月房市交易量為3,047戶，比5月衰退16%，房仲業觀察，高雄市交易量自今年3月攀升至3,808戶高點後，連續三個月呈現衰退局面。一般相信，下半年進到總統大選熱季，對房地產市場更不利。

另個值得注意的現象是，高雄房地產預售屋上半年就有8,000多戶，爆過去十年最大量，供需失衡下，房市買氣不如過去幾年，建商直言若供給不減，市場將出現重大賣壓，擔心一下子就會泡沫化。

資深建商表示，高雄房市的警訊響起，供過於求的現象要特別注意，尤其房價偏高的情況下，購屋者應勤作功課，寧可不買也不要亂買，增加自己的負擔，短期若看不清楚市況發展，以承租代替買房是合理的作法，總比買到鳥籠房，之後脫手無門、又不堪居住來得好，房地產市場陷阱多，愈謹慎愈好。

如果你也有興趣樂於當個包租公包租婆，今天就為大家準備買房出租的七個重要考量指標：

(一)先找出哪裡有出租市場
這個原理很簡單，是行銷的基本供需議題，哪兒有魚就往哪裡釣囉。一般比較熱門的出租市場無非是周邊有大專院校或是加工區、科學園區，有外來人口的地方。免得買到好的房子，但乏人問津。

(二)上租屋網站測試人氣
沒有什麼資訊比真實性還來得有力，直接把你想要買的標地物，設定好出租價位和條件之後，先刊登在租屋網站測試一下詢問度。你就可以知道人氣指標了！

(三)選擇中古屋，不選新屋或預售屋
原因很簡單，當包租公包租婆一定要會算投資報酬率，新房的價位比中古屋來得高30%-40%，但二者的租金只差10%-15%，所當然要買中古喔囉。

(四)大馬路或小巷弄的房子不買
既然是要安居樂業的地方，大家都喜歡選擇較好的生活環境與品質。車水馬龍的大馬路旁若隔音不好，就會太吵雜，三更半夜還有飆車族，這是一般人的大忌。另外是小巷弄裡的房子環境也通常比較雜亂，一定影響出租行情。

(五)租金報酬率不低於3.5%
買對房子再出租除了可以保本之外，當然我們更重視的是租金報酬率。這裡有個公式：報酬率=年度租金總收入-(稅金+維修成本)/購買成本

(六)檢視屋況，避免買到問題屋
報酬率公式，你不難發現維護房子的成本是報酬率的關鍵，如果屋況不好常漏水，設備常出現問題，不只是修繕費問題，最累人的還是時間與心力成本。這也是很多人不想當包租公包租婆的主因。

(七)生活機能完善，設備齊全
租屋的人通常講究的是方便，最好是一卡皮箱就可入住，就我個人經驗，之前在台北工作時，我也是希望能找到一個理想的生活環境，交通便利是首要考量，再來是不用花太多心思在屋內設備像電視機、洗衣機、冰箱、冷氣機、上網設備、書桌、小沙發、電熨斗、飲水機、床舖..等，所以當有的房子能有這樣條件時，我就可以接受高一點的租金。

以上七個買房出租要領希望對大家有幫助喔！

投資理財相推薦閱讀:：

1.   不管你是包租公還是自住客-你必需知道的房地產小常識-(貸款篇)估算屋主取得成本
2. 不管你是包租公還是自住客-你必需知道的房地產小常識-(貸款篇)精華區老屋申貸較容易
3. 不管你是包租公還是自住客-你必需知道的房地產小常識-(貸款篇)銀行鑑價未必等同買賣價
4.   不管你是包租公還是自住客-你必需知道的房地產小常識-(貸款篇)留意老屋建築結構
5. 不管你是包租公還是自住客-你必需知道的房地產小常識-務必親自到現場一探究竟
6. 不管你是包租公還是自住客-你必需知道的房地產小常識-(貸款篇)銀行貸款用語;"成數"到底是什麼?
7.   不管你是包租公還是自住客-你必需知道的房地產小常識-(貸款篇)老屋,中古屋貸款年限
8. 竹北-興富發【水公園】買的起的水岸景觀宅
9. 竹北大遠百商圈-佳泰世紀城 號稱竹北最強首購,2房只要528萬起....
10.  【完整分析】富爸爸現金流遊戲心得及如何利用零成本做生意+從現金流遊戲來思考如何(不用錢)建立被動收入?
11. 申辦房貸六個步驟和房貸審核標準及所需文件
12. 最近看到的新聞 「租屋 買屋 你選哪一邊？」
13.  [竹北高鐵]新竹竹北建案-坤山禾和,施工進度
14. 竹科COSTCO旁不到700萬的全新預售兩房，您有興趣嗎? 興富發關埔最新潛銷案
15. 信用不良可貸款、信用瑕疵可貸款嗎? 貸款專家沒說的秘密 "貸款加油站"一次完整破解給你看!!!讓你不再為貸款傷腦筋
16.  中古車貸 最高可貸權威150%
17. 房貸流程實況
18. 免費小工具-劃格局超好用的軟體
19.   遇到"失業"你會害怕嗎?現金流遊戲完整說明及遊戲玩法+現金流遊戲下載繁體中文版,富爸爸現金流遊戲pc版 如果你還不知道這個秘密，那你注定要窮一輩子!!!
20. 房地產相關契約範本-租屋契約範本
21. 理財型房貸到底是什麼?
22. 中古屋看屋日記-新竹-竹東-旭家一期
23. [貸款小技巧之細說貸款名詞] 負債比的意義-
24. 竹科COSTCO旁不到700萬的全新預售兩房，您有興趣嗎? 興富發關埔最新潛銷案
25. 竹北看屋筆記-[竹北河岸第一排]竹北建案-文鼎美漾
26. [台中看屋日記] 台中市西區精誠29街3樓
27. 大河戀高樓視野3房
28. 新竹昌益二重埔造鎮計劃【昌益星都心】 開始潛銷開賣了嗎?
29. [竹北看屋筆記]「東陞墅日子」猜猜看，我是不是這間的女主人呢？
30. 銀行貸款怎麼辦??讓貸款V怪客告訴你,該如何不被銀行婉拒!!
31. 信用瑕疵到底能不能貸款 遲繳 控卡 強停到底有沒有銀行能貸款??
32. 第一次驗屋學超多-嘉璟建設-竹北臻觀驗屋
33. 其實小白並沒有你想像中這麼難貸款
34. 信用卡一直繳最低會怎樣？普卡、金卡和白金卡又有什麼區別 弄懂信用卡賬單分期和現金分期，保證你再也不敢拖欠卡費！
35. 銀行婉拒或退件之銀行貸款困難案件!
36. 沒有工作沒有收入這樣還可以貸款嗎？現在有四招可以滿足你
37. 徵信沒問題就能成功貸款嗎？為什麼信用不良或是信用瑕疵也能貸款？
38. 下雨天南風天為什麼家中會出現牆壁流汗及地板潮濕嚴重情形呢?家中太潮濕有什麼壞處?該如何有效解決下雨天潮濕的情況呢?
39. 找到二房東好物件前,最常經歷的５件事,其中第２項最常讓我欲哭無淚
40. 房地產「租賃時代」到來，未來10年走勢？房產達人：房價下跌、租金持穩
41. 新竹縣-竹東最佳旅遊景點TOP 10
42. 青年房租補貼9月上路！單身、婚育，各縣市不同級距一次看清楚：最高可領5000元，只要符合1條件！婚育家庭租屋最高補助5千元
43. 108年度低收入戶、中低收入戶審核標準 收入戶、中低收入戶申請時間及審核時間要多久呢? 申請收入戶、中低收入戶需要準備那些文件呢?
44. 5分鐘看懂房產達人如何投資「法拍屋」 讓你快速了解什麼是「法拍屋」？及購買法拍屋的必備條件
45. [看屋筆記]市價千萬的房子可以用4折(400萬)買到 原來房地產投資還有法院拍賣屋這一招